在北京住宅市场出现“价量齐跌”的现象，悄无声息中，另一块曾被忽略的地产投资洼地——商业地产，越来越抢尽市场风头。前十月，商业地产土地市场交易走强，高级写字楼成为北 京商业地产市场上最紧俏的物业。

商业用地交易走强

在北京今年各土地拍卖现场，商业用地的出让无疑是土地交易的“主角”。

据记者统计，在11月前8天供应的13宗土地中有9宗经 营性用地。9宗经 营性用地中，纯住 宅用地仅有一宗，其他均为包含商业属性的地块。另外，自11月初推出的即将成交的20宗地块中商业属性的地块仍占据多数。

值得一提的是，和纯住宅 用地多位于密云、延庆、怀柔和大兴等远郊区域相比，商业用地的地段优势 较为 突出，多集中在顺义南 法信 和丽 泽商 务区，其中，丽泽商务区位于三环内，交通条件毋庸赘述，而南法信因地铁站的修建，出行非常便捷。在业内人士眼中，这两个区域在发展商业地 产方面都具有得天独厚的条件。

事实上，在业界普遍看 好商业地产，认 为商业地产将迎来黄金十年的背景下，今年北 京商业用地的出让异常“给 力”，不仅支 撑起了前10月多半的土地出让金，且屡现“黑马”，中服地块、王府井地块、崇 文菜市场地块以及 上周出让的顺义地块无不成为今年土地市场中的最大看点。

来自北京中原地产的统计数据显示，今年前十月，北京土地出让金已经达到了831亿元，略低于去年870亿元，但依然是除去年外的同期最高。数据显示，今年包含 商业类 属性的出 让金总额达 到了439亿，占据前10月土地出让金的53%，撑起了前10月多半的土地收入。

中原地产工商铺高级营业总 监罗思源则认为，第四季 度商业地产总体上还会保持上升趋势，但是价格不会上涨得太高。“第四季度商业地产市 场供应量会增大，开发商为了抢‘游资’尽快回笼资金，不会定价过高。”

D T Z戴德梁行在第三季度新闻发布会上表示，今年供给的商业用地为商业地产黄金十年的到来奠定了基础。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受记者采访时表示，虽然他认为商 业地产黄金十年到来的说法偏于乐观，但是不可否认商业地产未 来几年确实不错，今年全国各地的商业地产 售价、租金和 入住率表现向好，商 业地产市场升温。亚豪机构市场总监郭毅也表示，从目前来看，北京的商业地产 发展还比较健康，存量占整个商品房的比例也不高。

就分 区域租金而言，金融街地区的平均租金继续领先全市核心商圈，至每月每平方米259.76元，环比上涨7.48%。CBD区域租金位列全市第二，达每月每平245.66元，环比上涨13.43%。本季度燕莎地区租金涨幅最为明显，环比增长14.50%，达每月每平方米222.77元，租金水平位居第四。

销售市场方面，受到需求不断上升的推动，优质写字楼市场平均售价继 续保持上扬。易城中国提供的数据显示，第三季度北 京优质写字楼平均售价每平方30620元，环比上升15.6%，同比增长32%。光耀东方集团收购北京西三环原“金玉大厦”，现更名为“光耀东方中心”，并于10月份开始进行销售。中视金桥以2.58亿元人民币收购中国北京市朝阳区东大桥路12号物业自用。

DTZ戴德梁行写字楼部董事吴佩玲认为，未来，新增供 应量将成为影响北京甲级写字楼市场的重要因素。预计2011年第4季度，将有38万平方米面积进入市场，但 对整体市场的租金走 势和空置率不会产生较大影响。

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写字楼租赁市场活跃

在商 业地产土地交易走强背景下，北京写字楼市场租赁交易活跃。

三季度，北京有四宗大型写字楼租赁信息，分别是三星在京汇大厦续租5001平方米；希捷科技在中关村融科资讯中心扩租486平米；赛灵思软件签约位于亚运村的盘古大观，租赁共1938平方米的办公面积；SONY签约冠城大厦共6600平方米的办公面积。

第三季度，可租赁优质写字楼面积供应紧张，各核心区域写字楼纷纷提高租金，新入市项目也相应提高报价。DTZ戴德梁行提供的监测数据显示，北京甲级写字楼的平均租金水平达每月每平方米22693元，环比增长10.72%。甲级写字楼的空置率降至新低，达4.37%，环比下降1.82个百分点。由于可出租面积有限，本季度甲级

写字楼成交量继续萎缩，吸纳量达105511平方米。

关键在后期运营

商业地产 蓬勃发展同时，人们关注是如何让这个市场实 现健康平稳发 展，让开 发商、投资者、政府三方实现多赢。

“和住宅业务相比，商业地产在销售、出租、招商、运营、管理等各个 方面都需要 更加专业人才，需要形成系统、高 端商业地产运作模式和专业人力资源来管理。”吴佩玲 认为，商 业地产不仅开 发难度要高于住宅地产，关键还在于后期运营。

由于商业地产和住宅 地产 面对 消费人群不 一样，因此在规划时候就应当对其规模、配套、定位、周边环境进行充分预估，由专 业商业地产运作团队来经营，不是每个商业地产都能活。

投资者在选择投资商业地产时应当综合评估价格、所处地段、开发商实力和经营环境。吴佩玲表示：“商业地产所处路段、区域非常重要，可以看到其未来价值提升 空间。与周围配套设施、区域发展规划相适应则决定了该物业未来发展情况。”

胡景晖还说，有地方在商业网点规划上也不尽合理，比如国内某二线城市规划建设150个城市商业综合体。“建设出房子没人买，更没有人用，政府应当严把审批关，进行科学合理 规划，在发展重点区域内商业网点布局要有前瞻性，讲究规划决策稳定

性和持续性。”

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