楼格出现松动，尤其是郊区楼盘，在高库存、扎堆入市的新盘以及区域价值严重透支等负面因素影响之下，价格降幅明显。但高端物业价格自今年调控以来一直表现得相当稳定，由于在地域、品质以及稀缺性方面都有 很大优势，限购背景下受到了改善性需求的青睐。

价格坚挺

普通住宅以价换量时，北京高端物业价格颇为平稳，大多数高端楼盘表现淡定有楼盘甚至逆势提价。

某网站提供的北京三季度商品住宅销售排行榜中，不 少高端项目名列前茅。三季度拿 下销冠之位的项目，为融创中国在西山板块打造的 高端代表作西山 壹号院。其 三季度 成交304套，成交均 价为39513元/平米，成交金额19.89亿。据记者了解，西山壹号院7月份为 北京楼市销售亚军，8月份上升至头名，三季度拿下销冠。坐享东四环CBD核心区域内众多优质资源的公园1872，整个三季度 销售表现热度不减，以19.25亿的成交额位列 第二。该项目负责人 招商局地产（北京）有限公司营销总监孟 睿分析认为，高库存压力之下，降价是整体趋 势，但对 于不同区域的不同项目，影响也会不同；前期上涨较快的非刚需产品受到冲击较大，而城市中心优质项目影响相对较小。

另据思源经纪市场研究部提供的20个五环内核心地段5万元/平米以上的稀缺类项目，包括低密度别墅、花园洋房的价格监测数据显示，其中9个成交均价上涨，最大涨幅达到24%，仅有7个项目成交均价下降，下降幅度最大不超过10%。“可以看出，在市区内这种低密、高端稀缺产品具有保值抗跌性。”思源经纪市场研究部总监任莉说。与 去年 同期 相比，高端 物业 价格 也 呈上涨 趋势。10月，北京在售报价超过4万元/平米的69个公寓豪宅项目，平均报价为60172元/平米，相比2010年10月53182元/平米的平均报价，一年间每平米同比涨了将近7000元。

成交下滑

那么，这些高端楼盘是否是有价无市？从三季度的成交量看，高端物业受新政影响也比较大，成交量下滑。思源市场研究部提供的数据显示，20个单价5万元/平米以上的五环内核心地段项目，第一季度成交面积为6.45万平方米，成交套数为315套；第二季度成交面积为4.03万平方米，成交套数为221套；第三季度成交面积为2.9万平方米，成交套数为140套。亚豪机构副总经理高姗表示，除受到“限购、限贷”政策影响之外，在财富人群投资多 元化的需求下，近期房地产信托、黄金、私募等非传统类别投资方式成为高净值人群的投资热点。此外，境外投资移民热潮不减，这些都在很大程度上分流了国内豪宅投资热情，对公寓豪宅交易量向上形成阻力。但三季 度仍有很多表现良好的高端项目，如位于朝阳区东四环的保 利·东郡，9月份开盘 入市，当月以38套成交量成为销量冠军，户型涵65-315平米三居到五居。

位于大郊亭桥西北角的金茂府项目，9月第二期开盘推出200多套房源，当天热销15亿，房源全部售罄。

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稀缺资源

调控持续，普通住宅价格纷纷选择下调价格，豪宅项目因何没有明显的促销降价等行为?

亚豪机 构市场总监郭毅接受采访时 表示：“随着CPI的不断上涨，从本阶段来看，购买房产仍然是资金保值增值的最佳渠道，而高端 房产则是保值增值的最佳产品。”郭毅指出，豪宅项目大部分产自资金链较为顺畅的品牌房企，占据较为稀 缺的地缘优势，降价势必影响项目品质，更会影响品牌形象，预计高端住宅价格将依然保持平稳。

机构数据显示，截至10月底，二环内在售的公寓豪宅项目仅有13个，取得预售许可证但尚未销售的库存豪宅仅剩555套，而过去12个月内，二环内公寓豪宅累计销售了894套，按照这个速度，在没有新增供应的情况下，库存豪宅未来仅仅能够支撑7个多月。

据记者了解，11月至年底，北京高端楼盘 预计还将有五矿万科海淀西北 旺项目如园、宣武区朱雀门、门头沟华润·润西山等楼盘入市。

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