2011年2月，以“京十五条”为代表的调控政策出台，限购、限贷双剑齐下，房价从僵持到小幅暗降再至普降，被卡死融资渠道的房企也迅速掉入自2008年以来的最艰难时期。

降价冲刺 抢占先机

如果说去年楼市火热，房企“看天吃饭”都赚了钱，那么2011年就是对房企营销能力的一次大考。就北京市场而言，在成交低迷背景下，多数房企表现平平，但也不乏触角敏锐的房企抢占先机。

2月“京十五条”出台，当月北京商品房成交量大跌近7成，为近三年来最低，价格仍坚挺。

3月初，远洋地产旗下的远洋一方率先降价从25000元/平方米降至21000元/平方米，成为2011年北京首个大幅降价开发商；9月，该项目推新品时再降价至18000元/平方米。

4月初，在北京提出“新建普通住宅价格与2010年相比稳中有降”的调控目标后，中化方兴旗下的金茂府、中海旗下的中海九号公馆都调低预期价格入市，两楼盘价格比市场预期均下调了5000元/平方米左右。

数字证明，先跑的人最聪明。据思源经纪统计，2011年1-11月北京楼市销售金额排行榜中，中海、远洋分别以79.96亿元、61.88亿元列第一、第三；而中化方兴地产仅凭金茂府一个项目就卖出42.99亿元的好成绩，排名第七。

进入四季度，万科、远洋、首开、龙湖等龙头房企更是将新盘入市计划提前，赶在年底提前出货，在现有销售规模的基础上冲刺年终业绩。去年首次坐上北京老大交椅的万科虽然遭遇了香河土地风波，但仍破百亿。

融资突围 合作求存

2010年赚得盆满钵满的房企们如今计较这一两个项目，几百套房源的争抢，体现行业处于自2008年底以来最严重的低谷。

多家投行的研究表明，存货的增加和资金消耗速度远超预期，行业负债水平已突破2008年峰值，市场不乏一些拿地激进的民营开发商撑不住的传言。

其中最悲情的莫过于产品出色但负债率高的绿城中国。深陷破产传言漩涡的绿城是“不降价”派的代表，今年以来节节败退的销售额成为其资金链将断裂的信号，为了自救，除了代建项目外，市场传出绿城已向大国企中投等“投诚”。

在全国范围内，和绿城类似正在寻求合作的开发商估计有上万家。

在市场成交量难有起色，再加上信贷紧缩，在上半年还号称资金状况良好的开发商开始通过卖信托、卖股权、卖土地、抛售金融资产、借道私募基金等途径回流资金。

近日上实整合城开持股升至70%、海航转让近46亿元资产等显示中小房企缺乏资金，对市场判断悲观，而龙头开发商都早已密切关注调控下行业洗牌带来的扩张机遇。

■ 展望2012

北京市房地产协会秘书长陈志

明年房企仍需快进快出

最近的中共中央政治局会议指示，第一：调控的持续性不会改变，价格需要回归到合理水平的要求不会改变，在此背景下我个人判断2012年可能对房地产调控的力度或具体的环节或做一些微调。

我们看到近期CPI处于下行状态，但明年仍有多因素推动CPI上涨，“增长”是2012年的经济目标。明年房企应该合理确定价格，不要听到“保增长”就期望2009年的情况会出现。我要强调的是，在价格下降的情况下、合理释放一定的刚性需求。在此判断基础上，明年开发企业仍然需要快进快出的策略，并且还要将产品适销对路。

我判断明年开发贷的额度仍会延续今年趋势，开发商的贷款可能还会从紧，房企选择股权融资或转让项目都是在所难免。还有一种情况是开发商在价格上的让步空间被银行提高房贷利率和首付比例所“截胡”。在融资上没有太好的建议，最好的方式就是降价出货，将所有的需求都变成自己的市场。

■ 数解2011

122.8%

据中原地产统计，11月当月，全国房地产公司完成9宗股权交易，总成交金额为67.5亿元；2011年1-11月，房地产企业股权交易数已达102宗，而2010年全年仅84宗，今年1-11月披露交易值达到了368.3亿元，同比去年全年上涨122.8%。

41%

10月19日，第二届地产金融创新峰会披露，今年以来，开发资金的来源自筹资金占比高达41%，定金和预付金占25%，贷款占16%，其他的18%包括了信托、基金、民间借贷在内的多种方式。

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