从历次调控来看，二手房市场反应迅速，各种调控后萧条现象出现。而今年遭遇“史上最严厉调控”则更是如此。

“限购”下客源骤减，门店冷清，直接导致成交量下降，由此再度引发僧多粥少的故事，中介公司只得关店缩减成本。这一系列变化体现出今年中介公司的生存困境。

成交量跌至谷底

“限购”的影响立竿见影。在2月北京公布“限购”政策后，当月二手房成交量8468套，仅为1月成交量的三分之一。之后每月的成交量呈震荡下行的曲线，到今年10月仅有7262套，这比2008年金融危机下二手房市场还要差。

大环境所致，拥有购房资格的人成“稀有品种”，而之前“一房难买”的卖方市场也移换成“一房难卖”的买方市场。二手房主的心理价位也由于挂牌后长时间无人购买后逐渐降低。

率先降价的是郊区，其中2010年房价上涨过快的通州首当其冲。在2010年年初，借着通州新城规划的东风，通州楼市出现急剧上涨，二手房达到22000元/平米的高点。而在2011年，通州楼市正在经历挤泡沫的过程。二手房已从22000元/平米的高点下跌至15000元/平米左右，而其下跌的速度不及新房，目前通州新房市场已出现13000-14000元/平米的促销，直接导致该区域房价一二手房倒挂。

通州只是调控下北京楼市变化的一个典型区域。实际上，二手房降价已从郊区蔓延至城区，而二手房房主要想尽快卖出，则必须给出一个市场接受的价格。

从历次调控来看，二手房市场反应迅速，各种调控后萧条现象出现。而今年遭遇“史上最严厉调控”则更是如此。

“限购”下客源骤减，门店冷清，直接导致成交量下降，由此再度引发僧多粥少的故事，中介公司只得关店缩减成本。这一系列变化体现出今年中介公司的生存困境。

中介关店收缩“过冬”

成交量快速下滑，也使赖以生存的中介公司很受伤。

当“限购”政策一公布，经历过2008年调控的中介公司惊呼“狼来了”，不少公司闪电关店，弱势之下囤积粮草求生存。“中介关店”也成为贯穿今年二手房市场的一个典型现象。

在降幅较大的通州，此前云景东路两旁密密麻麻开满了中介店铺。但新政过后，中介门店开始逐渐关闭，在这里工作的经纪人的日子也是越来越闲。

而在万柳学区房区域，北京市重点小学中关村三小对面的一条街是北京有名的中介一条街，市场冷清也使这里的房价不再坚挺，也有几家中介门店关门转让。有业内人士表示，北京二手房成交低于9000套/月，整个行业就不会盈利。

今年二手房成交量下滑严重，而蛋糕小了，必然影响到各大中介公司的业绩。不过，在收缩战线的同时，不少中介公司也在寻找新的利润增长点，如增加一二手楼盘联动、增加商业地产代理等业务，不少中介公司这方面业绩增长快速，甚至达到总业绩的三成，并有上升的趋势。

■ 展望2012

伟业我爱我家副总裁胡景晖：

明年二手房成交量或高于今年

明年二手房市场上，价格在年初还会继续下降，经过一段时间以后，大约到第二季度，价格可能会随着下降的过程，逐渐趋于稳定。今年二手房价格的下降幅度可能会超过20%，我认为明年不会再有这么大的降幅了，可能会在10%左右。

在成交量上，明年的情况会好于今年，成交量会有所增长。做出这样判断，一方面是市场上的需求还是存在的，如果市场趋于稳定，该出手的客户还是会出手购房。另一方面，我觉得明年虽然限购政策还会持续，但是不排除适度松绑的可能。例如对于刚需购房人群来说，银行的贷款政策无论是利率还是发放贷款的条件，都过于严格了。而争论很大的连续五年纳税证明，我觉得也不排除有适度松绑的可能。

影响未来二手房市场的走势，除了政策因素以外，最核心的还是价格。与新房市场相比，二手房市场无论是在降价还是在放量的方面，反应的速度都会慢一些。因为二手房卖主绝大多数没有资金链断裂的风险，所以都是新房市场降价之后，传导到二手房市场。因此一手房市场的走势，也会对其构成一定的影响。

■ 数解2011

-37.5%

2011年1月1日-12月4日，北京今年的二手房住宅成交量是110224套，去年是176632套，下降了37.5%。

24496元/平米

2011年1月1日-12月4日，北京今年二手房住宅的成交均价是24496元/平米，去年为21457元/平米，同比去年上涨了14%。

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