全国各地成交量反弹的小阳春，并没有改变万科2011年年报主题词———冬天。“这是一个似曾相识的冬天。”在万科一年一度致股东的一封信里，万科的开头是这样的。

近日，万科、龙湖、恒大、合景泰富、佳兆业、中海、雅居乐、华润等龙头企业的企业年报相继公布，在飘红的业绩捷报的背后，是目前高压的房地产调控政策下很多企业对2012年的共识———过冬。

国金证券分析师林峰接受成都商报记者采访时表示，通过对各大房地产年报的数据分析看，2011年房地产企业基本上全部完成了全年销售目标，很多还超额完成，但那也许是辉煌的顶峰———2011年的房地产业绩，有可能成为历史上的业绩高点，而业绩拐点会在2012年出现。目前，部分企业的应收账款出现了减少，而2012年1～2月的销售额已出现了同比下滑的趋势，都是最好的证明。加上融资难度越来越大，2012，考验刚刚开始。

成交低迷，库存达历史最高水平，卖完需要一年半

在万科年报媒体公布会现场，万科董事会秘书谭华杰披露了万科统计的全国住房存量数据：全国14个主要城市住宅成交面积在2011年下降19%，成交金额下降17%。成交相对比较低迷，但14个主要城市去年供应量却保持在高位，导致库存出现大幅积累，从2011年年初到年底14个主要城市库存水平上升70%，2012年1月份，14城市库存规模达到1.12亿平方米，在万科提供给成都商报的媒体公布会实录中，谭华杰坦承：这是历史最高水平。上一个存量高点出现在2008年年底。而消化这些存量库存去化周期达到20.3个月，也是2008年金融危机以来最长的库存去化周期。

在华润置地于香港召开的2011年全年业绩发布会上，华润置地主席王印表示，华润置地的数据显示，华润置地2011年总的可售资源是500亿元，实际卖了359亿元，没有卖掉的100多亿元全都是现房。

而龙湖公布的数据显示，龙湖整体的准备销售的货源为326.76万平米，其中34%在环渤海，32%在长三角，另外有34%在西部地区。据介绍，低密度的独立住宅将占比33%，花园洋房占13%，高层公寓占28%，商业立项的小户型SOHO占7%，可售的零售型商业占了15%，另有4%的车库。

住宅风险大，商租成重点 2012商铺供应量将加大

华润的年报数据显示，华润的租金增长非常强劲。2012年，租金收入预算会从2011年的32亿元增长到38亿元。2012年华润在全国有2个万象城会开业，5月份是成都的万象城，9月份是南宁的万象城，目前，这两个项目出租情况都很好，出租率分别达到97%以及98%以上。

对于商业地产，龙湖地产董事长吴亚军表示，龙湖计划用10～15年的时间，使商业租赁的利润占比由目前的4.4%进一步提升到30%，而2011年龙湖的商业租金收入涨了40%，龙湖计划未来三四年每年都新开一个SHOPPING MALL，这部分租金的增长能够确保在25%-30%的水平。争取让租金利润占比达到30%。据悉，目前，龙湖2003年开业的重庆北城天街已经成为全国盈利能力强的明星商业地产，它去年平均客流量达到15万人，规模12万平方米，这个比例已经大大超过了国际上很多客流的上限。仅重庆北城天街全年的销售额达到30亿元，去年实现租金2.5亿元。据透露，目前，龙湖新开工的面积会争取保留12%的比例留作商业。 

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