房价出现回调苗头，观望气氛让楼市寒意渐浓。于是，近期江城新出“无理由退房”、“补差价”等促销方式。此举看似完全抵消了准业主出手的风险，不过，业内人士细细算账却发现这更像开发商的融资创新。

开发商
承诺“兜底”

武昌中北路、汉口东西湖、汉口北等区域新开楼盘，近期均承诺：买房人可无理由退房，或者一旦出现后期房源降价，开发商将补差价。中北路某楼盘在购房合同外，另有补充协议称，交房日起满3年，买房人都可提出退房。开发商除退还全额购房款，还将按房款10%/年支付资金占用费。此外，更多的承诺则是“补差价”——房源售出后，一定期限内(多为半年)开发商将补偿与降价间的差价。

记者咨询上述楼盘销售方时，对方均强调敢于承诺“兜底”，显示开发商对未来升值潜力信心。

退房不合算补差会更难

对于无理由退房，武汉一房产代理机构负责人吴先生为记者算了笔账。假设购房100平方米，房款为100万元。加上10万元装修费、以及契税、营业税和个税近8万元。吴先生说，买房人实际成本在118万，3年后卖给开发商，得130%房款回购，似乎“净赚”12万元。但100万存3年定期按5%利率，利息为15万元。如此折腾3年，还亏了3万元。

对于补差价，分析人士李国政称，武汉这类楼盘，多只针对一栋楼，其朝向、容积率较差，售价本来就较低，未来朝向更好的楼栋再开盘，价格很难更低。“这不过是开发商定价策略，让‘低开’真相隐藏在补差价之中。”

其实更像低息融资

业内人士对记者分析：从某种角度看，如此承诺与其说兜底，不如说是在融资。“对开发商来说，年底资金回笼最关键。”房地产市场走弱，除房子难卖之外，开发商融资渠道也被卡死。公开资料显示，目前不少开发商信贷无门，走信托渠道融资成本已高达20%以上。无论买房人是否选择退房，以10%年利率筹集到资金，绝对低于其他融资渠道。同时，即使最终降价潮难挡，开发商实行补差价，亦可看成为融资付出成本。

(责任编辑：admin)