中央经济工作会议解读：从＂调结构＂的高度认识房地产调控_地产研究_巴中房产_巴中房地产

事件：

12 月12 日至14 日，中央经济工作会议在北京召开。明确提出明年经济工作的总体要求、大政方针、主要任务。会议提出对明年经济工作的总体要求是：“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整”。会议指出要突出把握好“稳中求进”的工作总基调。

在“稳中求进”的总基调下，会议提出的涉及房地产业的政策方针有如下三个方面：一是进一步推进房产税改革试点；二是抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作；三是坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

报告要点：

■ 2012 宏观经济政策基调：稳中求进

去年中央经济工作会议宏观经济政策基调是“积极稳健审慎灵活”，今年会议定调“稳中求进”，比较而言今年基调体现出中央政府不仅重视经济社会的稳定，而且注重在关键领域的改革取得突破，“新进展”、“新突破”、“新成效”的目标更体现了政策的进取性。

■ 2012 房地产政策：坚持保障房建设和市场调控两手抓，推进房产税改革试点

自从去年房地产调控以来，加大保障房建设和加强房地产市场调控就是调控政策的重点，明年仍将坚持保障房建设和房地产市场调控两手抓。去年中央经济工作会议注重建设规模，而今年会议要求“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作”，保障房政策重心由强调规模向运营和管理方面转移。本次中央经济工作会议还指出“进一步推进房产税改革试点”，这可能为限购等行政性手段在相关城市的逐步退出创造条件。

■ 房地产调控目标：由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”。

去年4 月“国十条”房地产调控目标为“遏制部分城市房价过快上涨”，今年1 月出台的“国八条”强调“巩固和扩大调控成果”，今年中央在此次会议上把调控目标由“遏制房价过快上涨”正式升级为“促进房价合理回归”，表明“合理回归”才是中央的真正意图。

■ 从“调结构”的高度认识房地产调控房地产调控

由“被动”向“主动”转变，由“遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展”向“促进房价合理回归，为调整经济结构服务”转变。房价合理回归有利于扩大内需，调结构。李克强副总理近期讲话中多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有积极作用。

2011 中央经济工作会议解读：

一、2012 宏观经济政策基调：稳中求进

每年年末，中央都会召开中央经济工作会议，总结一年来的经济工作，并对未来一年的经济工作做出总体安排。12 月9 日，中共中央政治局工作会议召开，此次会议是中央经济工作会议的先行会议。12 月12 日至14 日，2011 年中央经济工作会议于在北京举行，明确提出明年经济工作的总体要求：“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整”。

“稳中求进”为2012 年宏观经济政策基调。会议提出要突出把握好稳中求进的工作总基调。稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定；进，就是要继续抓住和用好我国发展的重要战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。去年会议宏观经济政策基调是“积极稳健审慎灵活”，今年会议定调“稳中求进”，比较而言今年基调体现出中央政府不仅重视经济社会的稳定，而且注重在关键领域的改革取得突破，“新进展”、“新突破”、“新成效”的目标更体现了政策的进取性。

表：2000-2011 年“中央经济工作会议”关注的经济政策及房地产政策

年份	政策基调	房地产政策
2000 年	定调 2001：加强和改善宏观调控，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策	未提及
2001 年	定调 2002：扩大内需，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策	未提及
2002 年	定调 2003：扩大内需，继续实施积极财政和稳健货币政策	未提及
2003 年	定调 2004：保持宏观政策连续性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策	未提及
2004 年	定调 2005：巩固宏观调控成果，实行稳健的财政政策和货币政策	未提及
2005 年	定调 2006：继续搞好宏观调控，继续实施稳健的财政政策和稳健的货币政策	未提及
2006 年	定调 2007：国民经济又好又快发展，继续实施稳健的财政政策和货币政策	1、要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控。
2006 年	定调 2007：国民经济又好又快发展，继续实施稳健的财政政策和货币政策	2、要建立健全廉租住房制度，改进规范经济适用房制度，不断改善城镇低收入困难群众的住房条件。
2007 年	定调 2008：控总量、稳物价、调结构、促平衡，实施稳健的财政政策和从紧的货币政策	要完善住房保障体系，加快廉租住房建设，改进和规范经济适用房制度，着力解决城市低收入家庭住房困难。
2008 年	定调 2009：保增长扩内需调结构、推动又好又快发展，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策	要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。
2009年	定调 2010：更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策	1、增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。
2009年	定调 2010：更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策	2、加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。
2010年	定调 2011：积极稳健审慎灵活，实施积极的财政政策和稳健的货币政策	要加快推进住房保障体系建设，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。
2011年	定调 2012：稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策	1、推进房产税改革试点。
		2、要抓好保障房建设和管理。
		3、要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

资料来源：中国指数研究院综合整理

二、2012 房地产政策：坚持保障房建设和市场调控两手抓，推进房产税改革试点

房地产政策坚持保障房建设和房地产市场调控两手抓。2005 年之前的中央经济工作会议没有提到房地产方面内容，从2006 年开始，中央经济工作会议每年均有明确涉及房地产方面的内容。今年会议要求：一方面，抓好保障性住房投融资、建设、运营和管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难；另一方面，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。自从去年房地产调控以来，加大保障房建设和加强房地产市场调控就是调控政策的重点，明年仍将坚持保障房建设和房地产市场调控两手抓。

保障房政策重心由强调规模向运营和管理方面转移。去年中央经济工作会议指出“要加快推进住房保障体系建设，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度”，注重建设规模，而今年会议要求“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作”，不仅注重建设还重视运营和管理工作。去年和今年大规模建设的保障房，明年将逐步投入使用，因此加强保障房的运营和管理工作显得尤为迫切。2011 年9 月28 日，国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，进一步加强和规范保障性住房管理，据此我们就判断政府保障房政策重心由强调规模向运营和管理方面转移1，此次中央经济工作会议的精神也印证了我们的观点。

明年或将扩大房产税改革试点范围。本次中央经济工作会议还指出“进一步推进房产税改革试点”。今年初上海、重庆两地开始试点房产税改革，年末政府将总结两地经验，明年进一步推进房产税改革试点，扩大试点范围，完善房地产市场长效机制建设，这也将为短期行政干预措施的退出做好准备。

三、房地产调控目标：由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”

去年 4 月“国十条”房地产调控目标为“遏制部分城市房价过快上涨”，今年1 月出台的“国八条”强调“巩固和扩大调控成果”，今年12 月的中央经济工作会议指出房地产调控目标为“促进房价合理回归”。去年以来的此轮房地产政策调控，近几个月调控效果开始显现：实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过快的城市房价开始松动。但是，调控效果还不够明显，部分城市房价过高的状况仍未改变，促使房价反弹的因素依然存在，中央在此次会议上把调控目标由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”，房价受到“遏制”不是目的，“合理回归”才是中央的真正意图。

图：2010-2011 年房地产政策重要文件或会议的调控目标

资料来源：中国指数研究院综合整理

去年以来，温家宝总理多次强调“使房价合理回归”。2010 年12 月6 日，温总理参加中央人民广播电台直播节目时说，有信心让房价回归到合理的价位。今年“五一”期间温总理视察北京保障房建设工地时明确提到“要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的”。在今年7 月和10 月召开的国务院常务会议上，温总理也多次表达要坚定不移的搞好房地产调控，促进房价合理回归2011 年11 月6 日，温总理出席上海合作组织成员国总理第十次会议时表示，房地产调控绝不可有丝毫动摇，要使房价回归到合理的价格。

表：温家宝总理多次强调促进房价合理回归

时间	事件	关键讲话内容
2010 年12 月26 日	温总理参加中央人民广播电台“中国之声”节目	温家宝说：“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。我相信，经过我们一段的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。”
2011 年5 月1 日	“五一”节视察保障房建设情况	中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。
2011 年7 月12 日	主持召开国务院常务会议，部署继续加强房地产市场调控工作	各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。
2011 年10 月29 日	温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作	坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。
2011 年11 月6 日	出席上海合作组织成员国总理第十次会议	“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格”。

资料来源：中国指数研究院综合整理

四、从“调结构”的高度认识房地产调控

房地产调控由“被动”向“主动”转变，由“遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展” 向“促进房价合理回归，为调整经济结构服务”转变。房价过高、上涨过快，房地产市场的剧烈变化威胁了我国的经济安全和社会和谐稳定，政府不得不出台政策进行调控，房地产调控是“被动” 行为。扩内需、调结构是中央宏观经济政策一贯的重点，加强房地产调控，使房价与居民的支付能力相适应，有利于扩大内需，顺应了经济发展，中央明确促进房价合理回归，主动进行房地产调控，为调整经济结构的大局服务。

房价合理回归有利于扩大内需，调结构。近两年房地产调控政策的重点是加大保障房建设和抑制房价，一方面，加大保障性安居工程建设，不仅可以分散商品房需求，缓解房地产市场供求矛盾，而且可以保障中低收入群体实现住有所居，有利于普通居民的住房消费和其他消费，进而扩大内需、保持经济平稳较快发展；另一方面，通过房地产市场调控，抑制投资投机需求，促使房价合理回归，将提高居民住房消费的支付能力，降低房地产市场对消费的挤出效应，也有利于推动城镇化，从而拉动内需，提高消费在经济中的比重，进而有利于调整经济结构。

李克强副总理近期讲话中多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有重要作用。4 月16 日， 6 中国房地产政策专题研究《求是》发表李克强副总理《大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系》的文章中提到，大规模实施保障性安居工程，是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径；11 月25 日，李克强副总理在河北廊坊考察时强调，建设保障房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，这会释放出巨大的消费和投资潜力，推动相关产业发展。

图：李克强副总理关于房地产调控有利于扩内需、调结构的讲话

时间	事件	主要内容
4 月16 日	《求是》文章：《大规模实施保障性安居工程逐步完善住房策和供应体系》	1、大规模实施保障性安居工程，是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径。保障性安居工程建设一头连着发展，一头连着民生，既能增加投资，又能带动消费，对扩内需、调结构、转方式具有重要作用。 2、解除居住的后顾之忧后，居民的消费信心和能力也会增强，从而增加其他商品的即期消费。
11 月25 日	河北廊坊考察	中国内需最大的潜力在城镇化，而房价过高则会抑制城镇化进程。建设保障房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，这会释放出巨大的消费和投资潜力，推动相关产业发展。

资料来源：中国指数研究院综合整理

此次中央经济工作会议意在为明年“十八大”召开布局，始于2010 年的这一轮房地产调控将得到进一步落实，“坚持保障房建设和市场调控两手抓，推进房产税改革试点”这一定调，表明中央在短期内不会放松房地产调控，还将通过保障房体系和房产税改革的进一步完善，为短期行政性手段的退出做准备，以实现房地产业平稳健康发展。展望未来，房地产业或将在较长时间内继续面临严厉的调控政策环境，但经济稳步增长、城市化进程不断推进在较长时间内仍将是住房需求较高的重要支撑力量。

事件：

报告要点：

■ 2012 宏观经济政策基调：稳中求进

■ 2012 房地产政策：坚持保障房建设和市场调控两手抓，推进房产税改革试点

■ 房地产调控目标：由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”。

■ 从“调结构”的高度认识房地产调控房地产调控

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