本期嘉宾
中国房地产研究会副会长 顾云昌
社科院金融研究所研究员 易宪容
北京首创股份有限公司董事长 刘晓光
中原地产华北区域董事总经理 李文杰
财经评论人 叶檀
本月9日，中共中央政治局召开会议分析研究2012年经济工作，提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。自从今年1月，国务院要求40多个城市要从严制定和执行住房限购措施之后，房价上涨的势头明显得到遏制。然而，在11个限购政策年底到期的城市中，目前仅有海口、福州等四个城市明确表示延续。
作为普通购房人，关注限购是否松动，实际就是关注房价是否会继续下行，担心房地产调控会不会就此放松？限购何时退出？如何退出？对此本报《广厦时代》邀请各方人士进行了探讨。
顾云昌 楼市热度以及供求关系决定限购实施
对于楼市的限购和限贷，虽然在政策意图上是殊途同归的，但是，很明显限购是行政手段，而限贷是一种市场经济的调控手法。市场过热收紧贷款，利用利率的高低等因素，来限制并引导可用贷款。
由于限购与市场经济法则不符，同时会产生一些负面的效应，因此，人们对限购的猜想较多。但是，要达到取消限购的条件，首先要满足的就是：限购取消后，完全可以实现对楼市的正确引导，并保持对现有调控成果的维系，不能导致楼价再一次报复性反弹。
当然，也会有另外一种极端的情形出现，那就是限购影响到了楼市的健康发展，有可能引发金融危机，甚至是影响到了我国经济的平稳、快速发展。一旦这种极端情形出现，限购也将会取消，因为在经济低迷的时候，或许还将需要对楼市施行一些刺激性措施。显然，我们目前的状况远没有达到这种地步。
可以说现在我们是主动在放慢楼市发展的脚步，用行政手段与市场的调节手段相结合，来促使我们的供求关系得到调整。其实限购的主要目的就是调整供求关系，我们之前处于严重的供不应求，那么我们就需要抑制一些需求，让供求关系趋于稳定。现在来看，限购确实将一些需求剔除出场，市场消化速度明显放慢，并且出现了库存量增加等情况，因此，有人认为现在已经出现了供大于求。但是这个调控效果还没有得到巩固，现在普遍认为，一旦限购放开，还会出现楼价的反弹。
这其中牵扯到为资本寻找更多的出路。虽然有很大一部分人是首套房或是改善型置业，但是还有一部分资本，纯粹是一种投资需求，而这部分资本现在已经在伺机抄底，这部分投资资本流入楼市，调控效果将前功尽弃，因此，限购的放开与否，还要看是否能够为资本开拓更多的投资渠道，而不再单独盯着楼市。
可以看出，房地产受到很多条件的影响，比如宏观经济大势、货币的流动性问题，投资渠道是否丰富、人们对未来的经济预期等因素，这些都决定了楼市的热度。因此，如果说现在可以给出一个取消限购的时间表，那肯定是纯属猜测。另外，限购的取消也必然是一个逐步的过程，甚至是一些变通的方式来执行，比如说城区限购，郊区不限购等。
刘晓光 调控政策是否撤出 关键看 “国八条”的目的是否达到
央行近期下调了存款类金融机构人民币存款准备金率，这是出于内外压力松动银根的一个明显信号。这只是一个开始，不排除今后还将有数次存款准备金率的下调，以及对利率的调整。从其目的来看，银根松动是为了缓解企业的资金压力，维持正常的经济循环，降低巿场过高的融资成本，以及保护股巿的资产价值，而不是针对房地产市场的放松。不过从另一个方面看，银根的松动会间接让房地产企业的生存环境好一些，房地产上下游关系到数十个行业，信贷环境宽松点，受益的是整个产业链。
从对于房价来说，信贷的适度宽松不会对市场价格产生直接影响。能够对房价起到关键性作用的一个因素是土地成本，另一个是因素是企业的税率，第三个因素是能够影响供求关系的其他限制性因素，例如限购等行政措施。从近期中央对于房地产调控政策的表态来看，短期内调控政策不太可能松动。中长期来看，调控政策是否会退出要看推出调控政策的初衷是否达到，也就是要看“国八条”的要求是否已经完成。
对于开发企业而言，调控的政策环境是对自身实力的考验，但也是企业进行自我调整的良好时机。长期以来地产界粗放的生产方式占很大的一部分，多数地产企业是进行单一的开发。今后的发展方向上，商业地产，融合医疗、养老、教育的新城市开发模式都具有很强的发展潜力，
中国经济水平的提高、结构的变化，对于商业地产等类型的繁荣具有很好的促进作用。从战略性新兴产业以及长远发展的角度考虑，首创两年以前就开始了把商业、酒店等单一的物业开发升级为综合型产业体的尝试。目前已经开工了多个项目，进展很快。接下来我们将把英国的一些教育产业引进来，接下来还准备把高速路也整合进来，此外还在探讨中国物流的存、运、结算、交易。再过一些时间的发展，我们的传统住宅开发可能会只占整个企业开发量的一半左右，另一半将转型为新的发展模式。对于市场上的其他房地产企业而言，政策调控带来的也不仅仅是挑战，同样蕴含着机遇。
李文杰 限购叫停需要具备五个条件
我们先来看看限购政策出台的背景：1、地方政府为解决财政收入大量卖地，价高者的拍卖方式导致开发商的土地取得成本直线上升，带动房价的不断上涨。2、国内投资渠道狭窄，尽管房价在不断上涨，但相对于股市、期市等屈指可数的投资渠道，房产依然是安全性最好的投资产品，因而大量为求保值增值的投资及投机性资金源源不断地进入房地产市场，急剧扩大的需求造成房价节节攀升。3、席卷全球的国际金融危机对我国实体经济造成较大的冲击，政府为了抗危机，保增长于2008年11月出台了四万亿的刺激计划，在这笔庞大的救市资金中有相当部分通过各种渠道都流入了房地产市场，致使各类房屋的成交量大增，价格不断上涨。4、国际金融危机的不断升级使很多国外的热钱及避险资金纷纷通过各种途径涌入中国寻找投资产品，房地产市场成为他们的首选，这部分资金的大量入市也直接推动了房价的上涨。5、由于土地储备速度慢，导致楼市供不应求的局面长期存在。
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