业内研究人员分析认为，深圳楼市已进入动荡期，未来房价将在不断调整中持续下行。
年中时被“限价”入市的开发商大概想不到，仅仅是半年后深圳楼市的市场行情就已经急转直下，曾经因为限价而苦不堪言的开发商现在要为自己提早入市而暗自庆幸了。
在传统楼市销售旺季“金九银十”折戟沉沙后，开发商该卖的房子还是要卖，2011年进入12月，距离传统楼市销售淡季越来越近，但开发商却依然在努力推盘。11月份深圳有10个新盘入市，却创造了今年全年一手住宅月成交最低的纪录，而12月深圳将有更多的新房入市接受这一考验。
记者踩盘发现，实施仅半年的“限价令”越来越失去了限价作用。一些新盘供应集中的片区，新房入市均价越走越低，已将限价抛诸脑后。从限价刚开始开发商10%—15%的价格降幅，到现在动辄30%的降幅，深圳楼市新房已进入降价快车道。中国 指数 研究院12月1日公布的数据显示，11月份百城住宅均价环比连续第三个月下降，且降幅有所扩大，北京、上海、广州、深圳等10大城市住宅价格全部环比下降，其中深圳楼市均价下跌幅度最大，为21%。
市场扫描
上月新房成交量创年内新低
□12月份深圳预计有22个项目入市，是11月入市楼盘数量的两倍，在低迷的市场背景下，开发商面临极大的压力。
深圳规划国土委的成交数据显示，11月份深圳一手住宅成交1575套、成交均价为18899元/平方米，环比分别下跌28.76%、1.15%。
“11月全市一手住宅成交量创年内新低”，美联物业全国研究中心徐枫表示，究其原因，一是目前开发商降价范围在扩大，但降价幅度较小，尚未达到购房者的心理价位；二是申请房贷难、贷款利率高。目前5年期以上的贷款利率为7.05%，银行基本都要在此基准上再上调20%—30%，个别银行甚至停贷；三是购房者短期内看空房地产市场；四是月供水平占家庭收入负担比依然处于高位。
记者了解到，11月深圳一共有10个新建楼盘入市，包括招商观园、君临天下、十二橡树庄园、广业成学府道、湾美花园、保利上城、万科金域缇香、万科金色领域、星河时代、长城里程，这其中以招商、万科、保利等为代表的品牌房企采用了以价换量的降价方式，招商观园、金域缇香、保利上城等都取得不错的销售业绩，但其他开发商或由于只拿出部分特价单位，或在售的为大户型等原因并未采取“快消”策略，销售率并不高。
12月深圳将迎来另一波新房入市潮。传统楼市销售旺季“金九银十”在今年深圳楼市折戟沉沙后，一些房企选择偃旗息鼓，减少供应，另一些房企则继续加大供应，并计划采取快速销售策略在年底前回收资金。
作为房地产行业龙头老大的万科正属于后者。记者从万科深圳公司了解到，万科刚刚启动其网上售房平台，拿出10亿元房源进行网上销售。深圳万科方面表示，12月万科在深圳区域还将再推5个新盘，总货值30亿元，“之所以逆市而为，一方面与此前万科总裁郁亮的表态有关，万科无论在什么样的市场环境下，仍然会坚持快速销售、现金为王的策略；同时，对于深圳万科而言，12月也是能否完成全年计划的关键时刻”。
万科一直是近年来深圳市场销售的冠军，其每年的销售占深圳市场的份额一般都在15%以上，记者粗略统计，除去上周末刚刚入市的万科璞悦山外，深圳万科在12月将入市的项目还有万科红二期、万科天誉一期、万科翡丽郡一期、万科双月湾第二批单位，其中万科红位于布吉、万科天誉位于龙岗中心城、翡丽郡位于沙井，这些单位大都面向首次置业刚需购房者，将对市场形成很大冲击。此外，万科也鲜见地将在12月拿出大量商铺集中入市销售，包括万科红生活广场二期商铺、万科广场商业街、万科翡丽道及金域缇香的商铺。
而据某网站网统计，深圳12月预计有22个项目入市，是11月入市楼盘数量的两倍。业内人士分析，随着楼市调控深入，市场持续低迷，如果市场供应继续上升，开发商必然面临极大的压力。
二手房
有楼盘价格相比高点急降三成
□二手房市场开始分裂成惜售和削价求售两种市场行为，而在降价呼声中，更多的购房者死守观望心理，使得市场形成供需两不旺的僵持状态。
在二手房方面，虽然由于业主分散、资金压力各不相同，一般都“滞跌”于新房，但是随着新房不断降价，部分片区的新房价格已经与二手房趋平，甚至出现一二手房价格倒挂的现象，二手房也已经出现连续三个月的下跌态势，不过其跌幅甚微，远低于新房跌幅。
根据美联物业统计，2011年11月深圳二手住宅成交2337套，环比上升9.6%；成交面积19.7万平米，环比上升7.4%，二手住宅成交均价为18159元/平方米，环比下跌1.1%，同比上升8.8%。与此同时，住宅租金也随着市场行情走跌，11月美联物业统计，深圳住宅租金价格43.8元/平方米·月，与上月环比下跌1.4%，同比上升3.0%。
据统计，深圳二手住宅成交量自8月份开始，连续4月陷入成交困局，11月份成交量不足2400套，日均成交仅78套。“虽然已有业主调整心态，选择随行就市，但也多只有5%—10%的让利空间，距离买家的期望仍有距离，仍然无助于成交量的拉升”，徐枫表示。
而根据深圳中原地产去除成交结构影响后的二手房成交数据统计，深圳全市六区188个样本楼盘成交均价为19544元/平方米，环比下跌了1.70%，同比上涨了1.76%。市场持续冰冻，价格继续下跌。
根据深圳中原统计，在用于编制指数的188个样本楼盘中，11月成交的楼盘仅有37个，占比为20%，比10月份大幅减少。其中，仅10个成交样本楼盘价格相比10月出现上涨，11月没有涨幅大于10%的样本楼盘；涨幅在5%-10%之间的楼盘有2个；涨幅在0%—5%之间的样板楼盘有8个。相应地，11月有27个成交样本楼盘价格相比上月有所下跌，11月依然无跌幅大于-10%的样本楼盘；跌幅在-10%——-5%之间的样本楼盘有6个；跌幅在-5%—0%之间的样本楼盘有21个。总体来看，11月放盘量大幅减少，成交的样本楼盘也随之大幅减少。
深圳中原研究人员表示，在降价潮的大背景下，市场降价呼声愈演愈烈，一手房市场造成的溢出效应，使二手房的价格也出现全面松动，大部分持有物业的业主，只要资金未出现紧张状况，依旧抱着惜售心理，而信贷及购房成本的上升，又在一定程度上压制了购房需求，从而导致整体上二手房市场成交萎缩。
二手房到底降价了多少，民治片区房产中介董先生告诉记者，以民治片区几个具有代表意义的楼盘价格为例，金地梅陇镇一期单价1.5万元/平方米，三期单价1.7万元/平方米，最高峰时均价2.2万元/平方米；锦绣江南二期最好位置有单价1.5万元/平方米的房子，最高峰时卖2万元/平方米；万科华府二房有最低单价2万元/平方米的房子，高峰时为2.8万元/平方米。总体估算这些楼盘距离高点跌幅达到20%—30%
深圳中原研究人员表示，二手房市场开始分裂出惜售和削价求售两种市场行为，大部分资金状况良好的业主不敢轻易放盘，采取惜售策略，而在降价的市场呼声中，更多的购房者还是死守观望心理，迟迟未做购房决策，使得市场形成供需两不旺的僵持状态，未来这种僵持状态将会持续很长时间，成交短期内在量上不会有大的突破，市场将持续陷入坚冰状态。
一手房
部分片区新房价低过二手房
□业内研究人员表示，深圳楼市已进入动荡的敏感期，房价调整的幅度随时会加大，未来房价将在不断的调整中持续下行。
记者日前走访市场发现，在二手房市场持续成交萎靡的市场阴影下，部分业主的心态已经发生改变，对于价格坚挺的预期发生松动，部分放盘议价空间扩大到10%—15%之间，部分小区出现笋盘，美联物业全国研究中心徐枫建议，短期内有打算入市的购房者，应当多加留意笋盘，择机而动。
在深圳民治片区，此前民治首个被限价的莱蒙水榭春天以2.1万元/平方米的限价入市，成个这个片区首个被限价而价格低于预期出手的新房。水榭春天入市后立刻带动了片区内潜龙曼海宁、合正中央原著等楼盘的价格预期，此前最高单价达到2.7万—2.8万元/平方米的中央原著此后价格则调整到2.2万元/平方米左右。而就在几个月后，由于限购、限价政策的多重累积，民治片区新房入市价格一再下探，绿景香颂上周末入市时均价仅1.54万元/平方米，距离民治首个被限价的水榭春天入市仅仅过了6个月。
绿景香颂1.54万元/平方米的价格入市直接挤压到二手房的价格空间。距离绿景香颂不足百余米的金地梅陇镇二手房目前的价格普遍在1.7万—1.8万元/平方米左右，二手房可直接入住，一般都带有简单精装修，但税费成本比新房高5%左右。购房者小张就打算在民治购买一套住房，看过绿景香颂后的他只对其中一两个户型感兴趣，他考虑过买新房就要在交房前再付一年租金以及提前背上房贷，而买二手房则可以直接入住，由于金地梅岭镇入市也没多久，两者相比对于居住的区别不大，最后只能是比较价格。
而在坂田片区，今年上半年坂田片区内的十二橡树庄园高层大户本预期以2.7万—2.8万元/平方米的价格入市，后被限价以毛坯不足2.5万元/平方米的价格入市。仅仅过去6个月，同在坂田片区的万科璞悦山，即便采用高达5000元/平方米的豪装精装房，也仅以2.3万元/平方米（含精装修）的价格入市，据万科方面表示，如没有调控，璞悦山的预期定价在3万元/平方米左右。
“2.3万元入市的璞悦山如果去掉精装修，实际上已经和万科第五园的一些二手房价格相当了，但是璞悦山有山水景观，购房者很容易倾向新房”，一位看房者表示。
“目前，影响房价走势的决定性因素主要有两个，即政策调控与心理预期。近期中央政府的表态，已多次表明，未来很长一段时间内政策不会松动，这给冰冻的市场再添几分寒气，在政策效应完全释放的情况下，价格上涨的趋势已得到遏制，正是在这样的政策背景下，市场已形成普遍的看跌心理”，中原地产研究人员表示，深圳楼市已进入动荡的敏感期，房价调整的幅度随时会加大，未来房价将在不断的调整中持续下行。
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