12月2日，气温降至零下10℃。一股冷空气南下入川，成都真正意义上进入了寒冷的冬季。然而，对于开发企业来说，2011年成都的冬季早在2月份就已经悄悄来到，并持续至今。

 
2011年2月15日，成都限购令靴子落地。以此为序，成都房地产行业拉开寒冬的序幕：限购、限贷、限外、限价等一系列国家调控接踵而至。整个房地产市场遭遇了自2008年以来最“寒冷”的冬天：成交量大幅下滑、市场观望情绪愈见浓厚。

据成都市城乡房产管理局数据显示：2月，成都主城区一手房住宅成交面积环比1月份下降5.2%；3月主城区一手房住宅面积环比2月下降66.7%；7月，成都主城区一手房住宅成交面积环比6月份下降4.3%；9月，主城区一手房住宅成交面积环比8月下降2.2%；而10月，成都主城区一手房成交面积环比9月降幅为12.11%。与此同时，据四川中原地产数据显示，2011年上半年，成都主城区共成交二手商品住宅14869套，环比下降48.5%，同比下跌38.5%。

一连串的下降数字，告诉整个行业：成都房地产市场的冬天来了……

开盘的传说

未来，房地产市场调控仍然是行业的主旋律。2012年将是整个房地产行业调控效果显现最明显的时期。

对于三友香澜半岛来说，2011年是难以忘记的一年。在4月底开幕的成都市春季房地产交易会上，三友香澜半岛以散发的宣传资料为依托，正式宣布进入成都房地产行业的大家庭。

综合楼盘各方面因素来看，三友香澜半岛的亮相备受开发商与购房者的关注。从区域位置来看，香澜半岛地处城北2.5环，处于驷马桥核心位置，紧邻沙河景观带；从交通出行来看，香澜半岛紧邻地铁1号线升仙湖站，附近拥有十余条公交线路，四通八达；从发展潜力来看，香澜半岛处于规划中地铁3、7号线站点附近。可以说，这一项目的亮相绝对能刺激购房者的神经。然而，就是这样貌似完美的项目却一直从4月底亮相至今，迟迟未见开盘。从预计7月开盘，到预计10月开盘，再到预计12月开盘，香澜半岛的亮相时间已经走过近八个月。眼下，香澜半岛项目已经修建约20层，售楼部所谓工期耽误开盘一说显然不能立足。

对此，成都财富兴园房地产开发有限公司营销总监吴敏表示，对于一个新项目来说，开盘定价非常重要。2011年，成都房地产市场形势急转，不少新项目受此影响，开盘效果并不明朗。因此，在此情况之下，新项目对于开盘时间、开盘节奏都会有所调整。

其实，延期开盘并不是香澜半岛所专有。在成都理工大学旁边，富临地产开发的项目理宫也陷入了延期开盘的舆论之中。从10月份亮相秋季房交会，理宫预计开盘时间为11月，而到现在开盘时间依然无法确定。除此之外，龙光地产位于琉璃场附近的项目也从传说中的8月，变为了春节之后。据了解，天来国际广场、比华利国际城3期等新项目也纷纷将开盘节奏延后，放缓。

冬天相

放眼2011年的成都楼市，延期开盘仅仅只是楼市冬天里的一个表象。在2011年市场成交低迷，观望情绪浓厚的背景之下，成都房地产市场呈现出了多种楼市“冬天相”。

低价开盘。在楼市冷清，观望浓厚的形势之下，不少房地产开发企业选择了以价换量的营销模式。进入“金九银十”传统销售旺季，成都不少开发企业纷纷低价亮相：9月，保利城北第二个千亩大盘——保利城，以起价4900元/平方米的低价入市，震撼整个成都房地产市场。不久之后，绿地·世纪城则以起价5980元/平方米开盘，刷新成都主城区新盘价格，轰动整个成都房地产市场。10月，中林荣盛成都第一个项目布鲁明顿广场首批次43—94平方米的精装住宅，以其9800元/平方米的超高性价比正式开盘亮相，开盘当天成交金额过亿元。

大幅优惠。一直以来，蓝光地产都是大幅优惠的先行者。11月初，蓝光地产开始了有史以来“最惠待遇”予以购房者：蓝光·四叶城均价3500元/平方米，蓝光·金楠府精装房起价仅7570元/平方米。除此之外，华润·翠林华庭推出了最高10%的大幅优惠，中铁建·青秀城每平方米起价低至6660元，而绿地·柏仕公馆更是将部分户型的价格调整至每平方米7000元以下。

精装下岗。从今年8月份开始，成都市相关主管部门已经严格要求开发商在销售精装房时，必须将总房款分解为精装费用和清水房款两个部分。购房者在购买精装房时只有房款能够按揭贷款，精装部分被要求一次性付清。不久之后，蓝光、龙湖、华润等精装大户开发企业纷纷脱掉精装房的外套，重新回到清水房的序列之中。汉嘉国际社区策划经理陈钊表示，面对严峻的楼市调控，为了尽快出货回笼资金，开发商不得不降低购房门槛，脱去精装。

土地遇冷。与大幅下滑的成交量相对应，成都土地市场也遭遇到了前所未有的冷清。开发商拿地的热情，亦不复当年之勇。据四川中原地产的土地半年报显示，2011年上半年，成都住宅类用地供应1384.16亩，成交1236.71亩，流拍两宗地块位于城西三环外光华片区，为条件佳、潜力大的优质地块，遭遇流拍，在近两年的土地市场上较为罕见。在下半年，攀成钢地块、大丰地块等优质土地均以流拍而告终。不仅如此，土地成交量的下降也使得土地价格下跌。除了今年1—2月延续2010年四季度以来的高烧之外，地块成交价格及溢价率回落明显，底价成交地块增多。

储粮过冬

自2月15日限购令落地之后，与全国其它城市一样，成都房地产市场成交量也急速下滑。纵观全年至今的数据，一手房周成交在1000套左右，而二手房周成交在500套左右，与往年的市场形势不可同日而语。金九银十传统销售旺季更是遭遇“寒流”，而秋季房交会更是创下史上最差成交纪录。面对如此低迷的楼市，开发企业将如何过冬？

如今，调整开发节奏、快速推盘、谨慎拿地、增加现金净收入等方式，已成为房地产企业应对冬季市场的主要策略。从低价开盘，到大幅优惠，再到延期放缓，成都房地产市场的冬天显得格外热闹。面对低迷的成交量、浓厚的观望情绪以及未来市场的不明朗，成都开发企业各显神通，开始储粮过冬。

吴敏表示，未来，房地产市场调控仍然是行业的主旋律。2012年将是整个房地产行业调控效果显现最明显的时期。在此情形之下，开发企业如何渡过难关，应该注意三个方面：第一，降价促销，现金为王；第二，收缩战线，以退为进；第三，融资拓展，谨慎拿地。

对此，鸿丰机构项目总监车国宇表示认同，未来几个月内，成都房地产市场将不会有任何改变，这种低迷时期至少持续到明年4月。而开发企业的应对策略最好以低利润为核心，构建传播渠道的有效性和通达性，建立客户为中心的互动平台。

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