多个心眼 避免商业暗礁选择品牌企业

林子大了，什么样的鸟都有。同理，城市综合体市场繁荣了，也就不排除部分项目鱼目混珠的可能性。对成都而言，某些形态的商业地产已经因为供大于求而出现疲态。比如，很多项目由于竞争激烈，呈现出明显的招商困难。

“骑白马的不一定是王子，也许是唐僧。”天来策略机构总经理张帆说，房地产市场通常尊重商业地产拥有的双重价值：一、租金回报率；二、物业溢价率。良性循环下，两重价值可以叠加，但本质上，租金和溢价是因果关系，不可独立存在。

但对于很多购房者来说，都遵循着一种从过去投资住宅市场沿袭过来的习惯，单纯地认为只要处在价格走势上行的通道中，物业溢价才是投资回报的王道，租金水平不足挂齿；以及住宅市场严重偏离的租售比从来没能阻止投资者获得高额的溢价收益，投资商业地产同样可如法炮制。“这显然是一种错误的论调，无论住宅还是商业，一门心思把宝押在物业溢价而忽视其内在价值构成，都是一种击鼓传花式的赌博行为，没有人知道最后一个是谁。抛开物业的普遍升值空间不说，判断商业地产是否物有所值的原则有且只有一条，那就是租金水平。”

“城市综合体应该是城市经济的润滑剂而不是发动机。”美国城副总经理林凌韵认为，城市综合体的价值过多地依赖于区域潜力、产业基础等外部条件，而很难通过自身的能量转化去完成推动城市经济。

换句话说，城市综合体不是随便拿块地就可以修建的，即便你建得好，也未必能玩得好。在这个天平上，“玩”的分量要远高于“建”：红火的商业地产买卖关系，需要买卖发生之后红火的经营业态和租金来支撑维系。“商业与住宅不同，它更考究开发企业的业态组合和后期运作能力，而这恰恰又是一些缺乏商业打造经验的企业的短板。因此，在选择城市综合体的时候，最好选择有专业商业运作能力和经验的品牌房企。”

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