12月份，北京土地市场极度低迷，各大房企拿地意愿下降，致使多个优质地块都以底价成交。而在业内人士看来，低迷的市场成交与调控政策延续的预期让大大小小的房地产企业拿地普遍谨慎，正因为需求的冰冻，竞争减少，一些好的拿地机会正在显现。不过，如何规划产品，以及避过处于低谷的销售时期将成为对逆市拿地房企的考验。

 
●优质地块底价成交

楼面价远低于周边均价

近日，北京市土地整理中心公告，以近47亿元的底价出让两宗地块，总规划建筑面积达59万平方米：其中，北京融创恒基地产有限公司、上海拓丰投资咨询有限公司、天津融创奥城投资有限公司联合体以30.6715亿元，竞得朝阳区来广营乡土地储备项目B1-B3组团居住及商业金融项目，建设用地面积139168平方米，建筑控制规模283800平方米；泰康之家(北京)投资有限公司与北京昌科航星科技开发有限公司联合体，以底价16亿竞得昌平区中关村科技园昌平园东区三期0303-03地块住宅混合公建用地，建设用地面积143386平方米，建筑控制规模308589平方米。

“从这几块地的位置来看，都属于配套完善、周边市场成熟的区域地块，要是放在以往绝对是具有‘地王’潜质的，而现在却只能底价成交，真是此一时彼一时。”有业内人士这样感叹。

北京中原三级市场部研究总监张大伟表示，朝阳区来广营乡地块位置交通便利，望京新城和北苑家园坐落南北，五环路横穿东西。该区域内商品房在售均价在2.5万-2.7万/平方米之间，二手房均价也在2.4万元/平方米左右，而此次成交楼面价仅万元左右，可以说远低于2009-2010年同类型地块价格。

●市场冷淡或受资金制约

购地机会已出现

实际上，北京土地市场的低迷成交早已出现。统计数据显示：北京10月1号以后出让的13块包含住宅属性的挂牌出让地块，最高溢价率仅为2.17%，其中有9块为底价成交，另外4块的溢价率也仅在1%左右，可以说全部是接近底价成交。

北京土地储备管理网数据显示：截止2011年12月21日，北京住宅类土地出让达到了54块，总建设用地面积为431.62万平方米，而规划建筑面积为847.24万平方米，土地出让金为434.1亿。加上12月下旬还将应价入市的门头沟黑山居住地块、大兴庞各庄居住地块、郭公庄4期地块等住宅类地块，合计北京年内住宅地块土地出让规划建筑面积为900万平方米，环比2010年的1449.56万平方米下调幅度达到了38%，而住宅类土地出让金则在460亿。环比2010年的106.11亿下调幅度达到了56.9%。

业内人士分析，北京年内土地市场冷清主要原因是北京调控政策执行的最严格，住宅类成交量创造了最近十年最低，房价下调现象也在全国率先出现。另外北京土地供应中郊区化明显也是一个比较大的原因。目前开发商资金难使得拿地的积极性都陷入低谷。而且房价下调的影响也将直接影响土地价格下调。预计后市接近底价成交依然会是土地市场的常态。

“除了拿地的意愿，年末的资金问题也是一个制约因素，由于销售情况不理想，银行的信贷资金仍然比较紧张，许多企业仍处于缺钱的状态。而对于部分有资金的企业来说，购入土地的机会已经逐渐出现。”

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●防范市场风险

大型企业偏好抱团拿地

对于未来的土地市场，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮指出，2011年居住用地成交量萎缩的主要原因为供应量缩减及成交率下降，而房企购地意愿低的背后，除了销售市场不景气、政策环境不明朗外，坚挺的土地价格也是一大原因。随着近期流标率大幅上升、全年土地出让金下滑，地价有望2012年出现下降趋势。鉴于区域间土地成本以及潜在需求存在较大差异，中心区地价下行空间依然有限，而近来过快发展的郊区则有望降温。同时，由于各城市的“限购”执行范围不同，地区分化亦将表现明显。

也有观察人士指出，在市场底部，大型国企以及销售状况稳定的大型房地产企业依然是土地市场的主角。在近期不到一个月的时间里，全国有超过200亿的资金投向了土地市场，而拿地的企业中，万科、保利、招商、融创等大型房企纷纷榜上有名，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司、中化方兴等国资背景的企业也纷纷出手。

“不差钱是逆市拿地的首要条件。由于房地产市场的发展前景不明确，即使是不缺钱的大国企以及龙头企业，为了控制风险也情愿联合拿地。不过对于他们而言，当前的市场不同于2008年，政策调控下的市场风险依然很大，如何发挥好各自的专长、做出市场认可的产品是一个较大的考验”某业内人士这样表示。

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