搜房网讯，已经实施将近两年的限购政策仍不见松动，中共中央政治局12月9日召开会议，分析研究明年的经济工作。会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

在政策调控风头不减的前提下，各大房企销售情况节节堪忧。今年部分项目半年的销售尚不及去年开盘当月。链家地产市场研究部统计显示，北京上半年入市的76个商品住宅项目中，有27个至今签约率不足50%，占比35%。而去年超过70%的项目开盘当月的签约率就已经超过50%，同期入市半年签约未过半的项目仅11个，今年的数量增加了一倍有余。

以价换量 房价恐已“真摔”

在销售业绩，资金链告急，限购无期的压力下，众多房企纷纷开启“过冬”模式，下调销售价格“抢收”市场上为数不多的“房票”，以加速回笼资金。

与此相对，今年以来北京楼市库存增加速度不断提高，根据链家地产市场研究部统计，12月7日，北京商品住宅存量达到130049套，万套增长仅用了20天，比上一阶段（11万-12万）万套增长时间减少48天，比2008年上一轮楼市低迷时期还少用了5天。

来自中原地产的数据显示，新增积压的住宅库存主要集中在郊区县，其中大兴、通州、昌平、顺义、房山等五个区县，从今年2月份开始施行限购政策至今，住宅库存积压增加达到2.8万套，占到了全市新增加库存积压的75%，5个郊区的库存占比也超过了全市住宅库存的五成以上。

伟业我爱我家市场研究院院长陈亮预计，随着开发企业资金链的越发紧张，越来越多的开发企业会选择以价换量的销售策略，未来低价入市项目还会继续增多，最近以合生世界花园为代表的“万元楼盘”入市便是最好的证明，随着类似的、符合购房者价格预期的楼盘开始销售，年底和年初的房价或将延续近期的回落态势。

以价换量带来的效果显而易见，据搜房网数据监控中心统计，2011年第47周（11.21-11.27）北京住宅签约2693套，环比第46周大涨168%，日均签约达385套，为近四个月来的最高成交量；在周签约量持续下跌的情况下，近期部分新开盘的项目低价入市是引发第47周住宅签约量爆发的主要原因。

中粮万科长阳半岛在单周签约169套，龙湖时代天街签约156套。其中，中粮万科长阳半岛签约成交均价为14469元，相较于它今年1月19500元的成交均价足足下跌了5000元。而龙湖时代天街为首次开盘，成交均价10736元，不仅低于其成本价格，也远低于周边项目15000元的均价。

风险加剧 房地产开发投资大幅“减速”

统计局刚刚公布的数字显示，11月份全国房地产景气指数创下28个月新低——99.87，低于景气临界点，与2008年10月份99.68的数值极为接近，也是2001年以来，连续10年中，全国房地产景气指数出现的第10个月份低于100点。

四季度以来，各商业银行开发贷款额度紧张，仅少数大型开发企业还存在有限的商业银行贷款运作空间，中小型开发企业则均被排除在商业银行贷款的大门之外。虽然央行年内下调存款准备金率提振了市场信心，但银行释放资金非常有限，短期内房企融资环境难有起色。

而国内房地产企业IPO或借壳上市审批已暂停；增发、配股和发债也是困难重重；信托等其他方式也因为监管严厉、成本过高等原因逐渐使企业可望而不可及。截止三季度，有8家A股上市房企资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%，众多房企的资金压力日渐增大。

多位专家认为，房地产的宏观调控政策效果已经显现，房地产行业将逐渐回归理性，未来的房价尤其是一线城市的房价下降幅度料继续加大。虽然调控政策存在优化空间，但短期内不会转向，未来政策将以巩固调控成果为主。受调控和去库存的压力，大企业难以大规模投入开发。因此，2012年房地产市场将呈下行趋势，房地产开发投资增速也会出现下滑。
 

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