“现在北京哪儿的房价降得最多，可以抄个底啊？”这是小贾最近半个月里，听到朋友、同事们讨论最多的话题。而一波接一波的房价五折、零利润销售等楼市促销广告也不断刺激着小贾的神经。小贾和同事们决定去几
个房价降幅较大的楼盘转转，如果遇到合适的可以为闲钱找到一个“盘活”的渠道。

中国证券报记者了解到，进入四季度以来，“北上广深”的房价开始回落，其中，以商业立项的住宅项目由于不受“限购令”制约逐渐受到投资者关注。然而多位房地产业内人士提醒，当下实在不是一个抄底的好时机，投资者应谨慎为重。

抄底者蠢蠢欲动

多位房地产业内人士直言，从去年延续至今的房地产宏观调控政策，已经将北京等一线城市的投资需求大幅挤压。小贾自称不是一位炒房者，只是想找一个合理的投资渠道。“我就想看看有没有合适的小户型，简单装修后就可以出租，或者父母退休后来北京时有个安身之所。”小贾认为自己不善股票或者其他投资方式，如果有能力、有机会多购置些房产，无疑是以后养老的保障。

“我本身虽然不是土生土长的北京人，但是我有购房资格。今年以来，同事们投资商铺或者商住楼盘都很积极，投资收益也不错，还不占用宝贵的购房指标，所以如果有机会我也会出手。”小贾强调，手上的闲钱并不多，只能承受首付在30万元的房产。

“降价最快、最多的还是北京五环外的房子，比如通州、大兴等区域，虽然位置偏了点，但最重要的是价格。”显然，“小贾们”都在打着“抄底”的如意算盘。

分析人士认为，在上周央行下调存款准备金率之后，由货币政策放松的预期所引发的“房价反弹”使得心有余悸的购房者似乎看到希望。但是，“底部过后方知底”，楼市真正之底仍难料。

现场看房“落差大”

小贾告诉中国证券报记者，此前同事们讨论最多的一个楼盘是位于朝阳区五里桥的中弘·北京像素，属50年产权的“商改住”。“据说起价每套50万元，按照每月租金2000元计算，回报率不错。何况以后房租还会不断上涨呢。”

根据网的监测数据，该楼盘此前的成交均价一直维持在21000元/平方米至23000元/平方米，而11月24日至今发起五折促销后，成交均价迅速跌至11600元/平方米。但小贾实地了解后称，“降价还是噱头成分居多。比如户型全部是大开间，朝向也不好，而6梯35户也与我们在广告中看到的6梯30户有出入。”

中弘·北京像素的销售人员表示，5号楼目前按照11600元/平方米的价格销售。至于媒体报道中提到的“五折”，销售人员称，5号楼是层高3.2米的平层房，与售价23000元/平方米的LOFT房型不同，因此“谈不上所谓的五折”。

多位和小贾有类似遭遇的投资者向中国证券报记者表示，虽然降价潮涌，但是多数宣称超大幅降价的楼盘不过是一个名不副实的噱头。或者，就是把一些户型较差、朝向不好的房源推出作为特价房，投资性价比其实不高。中国房地产学会副会长陈国强指出，不仅是房产产权年限问题，“商住”的使用成本比普通居民住宅要高，因为其水、电、气价格都按商用计价，“这类房屋价格本来就应该比普通居民住宅便宜”。

“小贾们”此前想要依靠月租收入获取收益也不符合实际。附近区域一位房地产中介人员李莉说，该小区那类促销户型的出租价格集中在每月1000元至1500元。而且，由于户型不好、供给量大，想找到租客并不容易。

即便如此，中国证券报记者致电中弘·北京像素售楼处方面，仍旧得到了“100多户40平方米的大开间已全部售罄”的消息，而目前50平方米的大开间正在销售中，起价为每套60万元。

专家建议谨慎入市

北京中原地产市场研究总监张大伟直言，当下并非合适的投资、抄底时机，建议投资者谨慎入市。“鉴于调控政策短期内仍旧不会放松，楼市还处在下行通道中。”像小贾这样的投资者更应谨慎判断，多去楼盘现场了解实际情况，并对自己的风险承受能力有理性评估。

链家地产首席分析师张月指出，北京市已经有部分投资性业主考虑到当前房价过低，选择以出租方式过冬。对比房价波动前后的出售收益，出租收益明显减少，程序也比较繁琐。而对于高价接盘的投资者来说，其收益空间很小。对于投资性业主来说，租赁并不是最好的获取收益手段。

张月说，以最近打出9980元/平方米“震撼价格”的合生世界村为例，其位于亦庄区六环附近，在2009年底市场火热时，多数外地投资客购房，占比约为60%。而目前房屋主要用于出租或者出售。由于业主购房时单价大约是12000元/平方米，当前业主出售时报价均在14000元/平方米以上，甚至有16000元/平方米，而其周边楼盘如珠江逸景，其成交均价大约在11000元/平方米至14000元/平方米，而其位置和交通等优势却相对突出。合生世界村周边交通并不便利，配套相对并不完善，出租难度高、租金收益少。这类业主已属于楼市套牢族。

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