昔日地王如今遭遇定价、销售两难选择，同时还要面对拿地更低的后来者

    昔日的抢手“地王”，如今成了手中的“烫手山芋”。

    根据中原地产17日报告，从2009年到2010年上半年北京出让的住宅地块中，溢价率超过100%的一共有33块，其中大部分已经进入开发环节。其中已经销售的合计有18块，平均溢价率达到了164%。在这些昔日“地王”项目中，除金茂府、富力十号等少数几块由于是稀缺地块，目前销售情况比较好外，大部分地王项目的签约情况并不理想。

    从18个在售的高溢价项目提供的4933套看，截至10月底，签约总数量为2270套，签约率为46%，明显低于北京市场平均50%的签约率。

    中原地产三级市场研究总监张大伟告诉《第一财经日报》：“地王销售难，主要是土地在整个构成中占售价比高达39.2%。2010年初的不理性购地已经明显影响了房企的利润空间。已经入市的18个项目还是"昔日地王"中情形比较好的。没开工进入市场的项目将面临更为严峻的问题。”

    根据中原地产统计，北京地区，今年截至日前公开出让的居住类地块出让面积为709万平方米，楼面地价平均为5074元/平方米，同比去年下调了30.7%。此外，土地流拍、流标的情况也时有发生。

    张大伟解释，这一数据一方面说明地块供应出现明显结构性变化，郊区占比大涨，保障房供应比例增加。另一方面，销售萎缩，影响了开发商拿地积极性，资金压力大，库存压力上涨。这些变化都导致2009~2010年的地王项目出现销售难、成本高，以及定价难等问题。

    世博宏业拿到蓟门桥地王项目后一直闲置，也正因为如此，2008年该公司的亏损额达到1057万元。2009年4~5月份，中国兵器装备集团公司曾将其持有的40%世博宏业公司股权，欲以2249.89万元的公开挂牌出让，结果未能成功售卖。随后2011年8月10日，保利地产(600048,股吧)发布的公告显示，其通过收购北京世博宏业开发有限公司100%股权的方式，间接获取了上述地块。

    在已经入市的地王项目中，微利销售是唯一的选择，以北京部分2008年拿地项目在2010年的销售可以看到平均地价占的比例都在20%左右。而2009年来的地王项目销售占比则已经高达39.2%。这说明，企业的利润空间被明显挤压。

    此外，2009年来的地王项目，目前大部分已经进入开发环节，这些项目需求的资金相比普通项目要多很多。这将导致已经承担重压的企业更加难堪重负，在目前已经出现了部分地王项目转让的消息。

    业内人士普遍认为，土地市场拿地价格的最高点集中在2009年底——到2010年初的那段时间。“那段时间土地市场确实不够理性，土地过度偏离了价值。”琼海房协秘书长、海南福山福湖置业有限公司董事长郑国臣告诉本报记者。

    “2010年3月应该是土地的最高点。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉本报记者。保利地产的北京蓟门桥地块“地王”项目的出现就是在2010年3月份。同一天，大望京一号地和亦庄地块竞拍中相继诞生了北京单价地王和北京总价地王。当天的亦庄地块楼面地价超过14000元/平方米，而目前亦庄的新房项目则回落到16000元/平方米左右。这意味着，昔日的亦庄地王将要面临亏本甩卖的尴尬。

    对于后续连锁效应，业内人士持不同态度，张大伟认为，地王项目的入市和回收资金的压力将继续推进企业求量的行为。

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