区域板块是组成北京楼市大局的单元，因每个区域的规划、交通、配套、产业结构不同，发展进程各异。而受北京楼市郊区化和供地结构的影响，2011年楼市板块有起有伏，组成了阴晴各异的楼市表情。大兴黄村、房山长阳，经历大起，而后回落；顺义马坡成为新宜居区域，新鲜板块南邵供应放量，而大兴旧宫以及天宫院则将成为2012新盘扎堆的区域。
南邵 地铁助兴 新品绽放
南邵板块位居昌平新城东区，在楼市郊区化的进程中，这里是2011年下半年形成的新鲜板块，逐步放量。
与其他新城板块的发展相同，昌平地铁贯穿，政府规划拉动，而北京最大的湿地公园白浮泉万亩滨河森林公园使得这里具备了宜居环境。
今年10月，融创长滩壹号以及金科廊桥水岸纷纷入市，前者拥有洋房以及叠墅产品，后者主打洋房，使得这里成为一个品质、低密度产品绽放的新区。而11月入市的北京风景拥有两居到四居多种产品户型。待入市的路劲世界城，提供的主要是城市综合体小户型。丰富的产品拼成一个新的购房板块。
在调控之下，位居波澜不惊的昌平市场，南邵板块的价值并没有跳高。此前，有区域开发商期待，这一板块价值要冲高至2万元/平米。而从目前的情况看，长滩壹号的叠墅产品约为2.6万元/平米，而其洋房与金科廊桥水岸的洋房均价都约在1.8万元/平米。稍微晚入市的北京风景均价在15600元/平米。路劲世界城相关负责人则表示，产品会随行就市，不会高开。而由于近期这一板块附近没有新供土地，供应关系和板块价值基本定型。
旧宫 板块激活 土地辈出
大兴旧宫镇位于朝阳、丰台和大兴交界，虽然土地资源丰富，但由于交通和区位不便，楼市一直较冷清，目前也仅有富力盛悦居一个项目在售。2010年11月，富力在政府南城计划、地铁亦庄线的利好下拿下盛悦居地块，并于2011年9月入市热销；而在此之前，旧宫上一次的新盘入市是2009年底的明悦湾、润枫锦尚两项目。
富力盛悦居距旧宫地铁仅400米，住宅均价为22000元/平米，附赠3000元/平米的精装，50年产权商住均价为18000元/平米；预计年底入市的50年产权商业项目东亚五环国际则报出14999元/平米的起价吸引眼球。
在富力盛悦居热销带动下，2011年旧宫地块顺利成交。9月，万科联合体以9843元/平米的楼面价拿地；11月，国奥联合体以9756元/平米的楼面价夺地，相比一年前富力的拿地价贵了2500元/平米左右。
业内人士指出，随着两宗新增住宅用地的出让，旧宫商品住宅的供应稀缺局面有望在明年打破；而土地成本上涨已逼近万元大关，但目前旧宫二手房均价已经下跌至14000元/平米，部分急售房源甚至报出了12000元/平米的低价。
天宫院 近郊新城 三盘造势
位于南六环的大兴生物医药基地和天宫院是位于地铁大兴线的最末两站，虽然2006年初成立了大兴生物医药基地，但由于规划和交通问题人烟稀少，在2011年11月龙湖时代天街入市前，这片区域在大兴是“空白地带”，但在地铁通车和政府南城计划利好下，据亚豪机构统计，2010年12月至今，该板块先后有6宗住宅类地块实现成交，占据同期大兴成交地块的半壁江山，排除保障房后，楼面价均在7200-8000元/平米之间。
今明两年天宫院首批商品房供应的是龙湖时代天街、保利新茉莉、金融街·金色漫香府及和裕地产一楼盘，分别紧邻大兴线的大兴生物医药站和天宫院站。其中龙湖、保利和金融街三块地都在2010年12月23日同一天拿地，龙湖地价最高为7519元/平米，金融街最低为7908元/平米，其中以龙湖规模最大，除了住宅外，有近45万平米商业体，瞄准京南全新的城市级地标，这也刷新了龙湖在京开发的记录。
11月龙湖时代天街以11800元/平米的起价开盘，迎来热销；保利新茉莉和金色漫香府的开盘时间和价格待定。亚豪机构副总经理高姗分析，淡市下近郊新城楼市竞争激烈，黄村板块正处于新一波降价潮，新秀板块若想取得后发优势，定价必然要具有吸引力。
马坡 名企开发 低密宜居
顺义新城马坡组团是顺义新城规划中的核心区域。在顺义原有的现代农业、汽车产业、饮料、造酒业的基础上，近两年顺义空港经济崛起，未来将聚集大量人流进入此地。
地铁15号线虽未延伸至马坡，但也缩短了顺义区域与城区的通勤时间。而品牌开发商进驻开发的低密度产品，使得这里已经形成了新宜居带。这一板块产品类型丰富，有板式高层、花园洋房、别墅以及商住公寓。而低密度宜居是主要特点。
最早进驻顺义区域的鲁能地产，现有在售产品鲁能7号院，容积率在1.1左右，合景泰富香悦四季的容积率也为1.1，中铁花溪渡以及北辰实业马坡项目的容积率也均不超1.4。
在楼市调控的背景下，马坡板块的价格也稳中略有回调，此前在售产品的价格大约在18000元/平米。目前，鲁能7号院产品的报价为16000元/平米，而中铁花溪渡也为16000元/平米，且为精装修。
长阳 库存激增 售价走低
当新房供应郊区化成常态后，长阳板块的形成也并不突兀。随着万科、绿地、首创等品牌开发商入驻，南城多项地铁规划、中央商务休闲区规划的发布，长阳板块异军突起，房价也直线上升。但当房价上涨遭遇史上最严厉调控，降价潮此起彼伏，而之前的火热投资，演变成如今的库存激增，后起之秀的长阳板块还未百花齐放却开始黯淡下来。
区域标杆中粮万科长阳半岛从去年13500元/平米起价开盘后房价直奔18000元/平米，但市场转淡，18000元/平米的价格使项目销售出现困难。不过近期两笔团购大单以14000-15000元/平米团购价给了两大单位，虽然这拉低项目的网签均价，但万科认为这是“量大从优”的市场行为。首开熙悦山则以特价房的方式优惠促销推动销售，推出85平米两居108万和100平米三居145万，折合均价分别达到了12700元-14500元/平米。稍晚入市的光和作用等新楼盘则直接以13200元/平米低价出售。
目前，处于销售期的不少长阳板块楼盘也都开始降价促销，使长阳板块售价走低。
黄村 楼盘扎堆 促销加剧
大兴黄村紧邻南五环，是距离北京城区最近的卫星城。2010年被地铁通车、两大热销刚需盘——保利茉莉、绿地新里西斯莱炒热，目前云集了绿地、华润、金地等品牌开发商，成为大兴楼市第一个热区。
据亚豪机构统计，2011年大兴区域新入市17个项目中有10个位于黄村，区域平均房价约为19000元/平米。
2011年入秋以来，大户型供应集中的黄村开始以特价房的形式促销。
11月初，黄村老盘领海朗文世家宣布从16100元/平米起调整至13200元/平米起；随后金地仰山、旭辉御府等楼盘也推出特价房源，上述各家楼盘销售负责人均表示仅有少量的特定房源降价，但黄村房价已呈现小幅下降走势，小高层产品报价已从19000元/平米回落到17000元/平米左右，部分特价房源跌破16000元/平米。上述楼盘负责人表示，在北京楼市降价的大背景下，黄村和通州相比，供应量和竞争压力都小一些，但由于2010年大兴土地集中出让，今明两年区域竞争会越来越激烈。
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