临近年底，今年全国保障房建设的开工任务已基本完成，明年开始，各大城市的保障房都将进入竣工、交付和分配期。面对涉及国计民生的保障房大戏，业内普遍认为，其制度“剧本”尚有很多值得完善的地方。而随着保障房的陆续竣工，中国住房体系的重构也将出现实质性进展。
日前在由中国互联网新闻中心·地产中国网主办的“第三届地产中国论坛暨2011年度红榜典礼”上，与会专家认为，未来我国保障性住房的整体框架还需做一个梳理和考虑。如果说，2011年是我国保障房及住房制度重构的“大幕开启年”，那么，2012年将是保障房及住房制度的“制度完善年”。今后，对于保障房的界定、保障人群的甄别、保障房的分配和退出、保障房建设资金的筹集和滚动等问题，相关主管部门都应有统筹的制度安排和细化的执行政策。
据笔者观察，在界定方面，目前保障房与商品房仍然存在挥之不去的交集区域，这以经济适用房和限价房为突出代表。很明显，经济适用房和限价房实质上是享受政策补贴的商品房，它们的存在必然会造成商品房概念的模糊化，同时也会造成保障房概念的模糊化。这种商品和保障双规交叉重叠地带的存在，最终会导致分配不公，进而影响保障房体系的健康运转。
目前，业内人士普遍认为，发展廉租房和公租房等租赁型保障房是大势所趋，十二五期间，这两类保障房将获得政府的重点支持。具体来看，廉租房运行的关键“支点”在财政和金融政策的支持，而公租房建设重在市场化运作和货币化管理。对于这两类保障房所保障人群的遴选和甄别，也需有相应的制度保障。另外，如何规范产业园区集体宿舍、农村集体自建房、高校自建房差异化分配也是急需解决的问题。
根据“十二五”规划纲要，未来5年，我国将完成3600万套保障性住房的建设任务，将使我国城镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。保障房体系除数量上的极大扩展外，总量目标和区域、结构期限之间也有相当大的调整，资源的参与程度也跟原来有很大的不同。但当前的保障房建设目标，是自下而上确定，又从上到下层层分解执行，这与市场实际的需求可能存在着不匹配的情况。
从全国层面来看，2008年金融危机时，中央政府提出2009-2011年共建747万套保障房，而2010年当年的建设计划就上升到580万套，远超原定目标。到了2011年，又提出建设1000万套，“十二五”期间共建3600万套，近三年来我国关于保障房的建设目标，经过三次非常大的调整。从省市层面上看，各省的任务也很不平衡，黑龙江由最初的85万套扩大到105万套，超过全国总水平的10%。但浙江是流动人口大省，其保障房的建设规模只有10万套。
还值得关注的是，保障房静态设定的建设目标和需求动态变化之间也不匹配。保障房需求，随着家庭收入的变化，也会动态调整。原有家庭的退出，新家庭的进入，因此保障对象的设定标准和范围也在变化。而静态的设定某一年度的目标，实际上很难反映这个变化。
按照国务院发展研究中心巴曙松的观点，保障房应该构建更为合理的制度框架，确立适度居住权的保障制度，由调控为导向的保障房建设转向民生导向的保障房建设。
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