事后诸葛亮，亦有真性情……

 
坦率地说，今年早些时候，因为众所周知的原因，整个市场对待商业地产的态度就表现得过度亲昵。只不过在当时，人们急需从住宅市场被严控的阵痛中寻求些许安慰，除了情感上的慰藉，更多是超发的货币在通胀疑云笼罩下倍加逐利的天性，是它们联手开垦了商业地产扭曲生长的土壤，也为今天的不堪埋下了伏笔。

即便我们成功预言了，住宅地产的黄金十年已经过去，那么商业地产就真能如愿充当起开启下一个黄金十年的金钥匙？即便我们曾经归纳过，上一个10年我们改善生活，下一个10年我们改善资产，甚至大声疾呼过“弃宅从商”这样近乎疯狂的话语，但改善全民资产结构之重任及其“普适工具”并没有被商业地产欣然领取。

我们甚至形容过，住宅地产是肥皂剧、是小学生的玩具，商业地产是高智商电影、是大学生的游戏；我们甚至鼓励过大家，甩开住宅空置率带来的负罪情绪，顺势踏上技术流的漫漫征程，并在商业地产堆砌的迷宫里锤炼早该锤炼的品性，并声称这是充满和谐追求和进步理想的事宜……

然而这一切，发展到今天的局面，顿觉理想行至虚无之境。开篇时的惊叹号变成了段落末尾处的一串问号，还必须在空白处重新加以浓墨重彩的评断和批注。这时候，重拾理性的眼镜看待，人们会惊奇地发现，“结构性机遇”不但没有如期而至，我们反而听到了“结构性过剩”的预警。本该大有作为的商业地产，在人们一拥而上的过度开采中，在此

起彼伏的浮夸声中，过早透支完它的市场利好面。就像一位还未发育完全的少年，被过多的不良嗜好拖垮了身体，很难长出挺拔的身姿。若想二次发育，就必须要对这样那样的“瘾”加以节制。

实际上，就今天成都商业地产所呈现出来的市场矛盾而言，大致难逃“欲望难解”这个死结，症结在于欲望如何疏导并合理分配的问题。表面上，是“租金售价比”严重偏离，租金水平又与营业收入之间的比例严重偏离，大有恐现“剪刀差”的端倪，但本质上却是开发商、投资者和经营者这三方，如何在一定时间内妥善分配利润空间的问题。

就发展商而言，不能只管卖铺赚钱，把投资者3到5年内的投资收益在销售定价时一并攫取，而不为投资者和经营者留下充分的利润空间，“竭泽而渔、焚林而猎”的做法不可持续，自酿苦果是其最终宿命。

就投资者而言，沿袭过去投资住宅市场的习性，单纯地认为，住宅市场一度严重偏离的租售比，似乎并没有阻止投资者获得高额的溢价收益，那么投资商业地产同理就可如法炮制。他们的

投资理念是，只要处在价格走势上行的通道中，物业溢价就是投资回报的王道，租金水平不足挂齿。实际上，这种论调是极其错误的，无论是住宅还是商业，一门心思把宝押在物业溢价而非其真实价值所决定的租金水平，都是击鼓传花式的赌博行为，没有人知道最后一个倒霉蛋是谁。所幸的是，作为买方的大多数商业地产投资者已经恍惚觉察到这一点，这也是现阶段商业地产滞销的直接原因。

从住宅到商业，几番沉浮，有一种理性认知已无比清晰——我们对待商业地产的态度，应当汲取住宅市场无度纵欲的惨痛教训。更遑论，就算住宅价格的泡沫被无限推高至一定水平，是否物有所值？这是由人们所能体验到的居住品质来决定的，是见仁见智的主观问题；但衡量商业地产是否物有所值的原则有且只有一条，那就是客观可量化的租金水平，年投资回报率能否维持在5%左右的水平，是商业地产的价值底线。

所以，欲望在这里，在商业地产铁铮铮的数字面前，终于有了直面理性的对手，和打开死结的伴侣。

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