价格下行已成趋势市场预期降成冰点

 
对于房主来说，已经出售房源是否值得庆幸？而对于购房人而言，明年是否又存在良机？在严厉、持久的限购下，二手房主由咬定价格不放松，到新房抢客，无奈“迫降”，房价下跌已既成事实。在购房人的持续观望下，2012年二手房价或将延续下探之势。新年将至，我们与市场机构一起回顾2011年阴霾的二手房市场，以期从中触摸明年市场动向。

●二手房成交量降幅最大

价格下行持续时间最长

北京自1999年10月开放二手房市场以来，成交量逐年攀升，截至今年，在二手房市场发展的12年中，仅有三年成交量下跌。如果说2008年二手房成交量下跌主因是全球金融危机，那么2010年、2011年更多的是政府调控的结果。尤其是今年限购的实行，使得今年二手房成交量萎缩明显，同比去年下降41%。创下自二手房市场开放以来成交量下降幅度最大的纪录。

惨淡的成交量导致价格随之下探。中原地产数据显示，2011年房价连续下跌了9个月，下降的势头超过2008年连跌7个月的颓势。在降幅方面，2008年二手房价创下全年最大跌幅纪录7.9%。而今年楼市受到政策严控，房价也是先高后缓，随之急速下降，降幅达到了近6%，仅次于2008年最大降幅。

对此，中原地产市场研究部认为，由于调控影响的持续性，价格下调以重建平衡的过程将会较为缓慢。预计2012年二手房价格下降的幅度约在20%左右，但在限购和限贷的影响下，二手市场的流通性被大大降低，虽然降价换来成交量的回升，但回升的幅度较为有限，复苏的过程将会曲折而漫长。

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●市场预期降至冰点

成交周期史上最长

从三年来的北京二手房报价指数可以看出，随着国家对楼市的调控或松或紧，导致业主预期也随之波动，房屋报价水平起伏不定。北京中原数据显示，相较近三年的低点，2009年1月、2010年5月和2011年12月，报价指数分别为20%、29%和10%，这表明今年楼市的悲观指数最高，且12月达到了最低值。

应该指出，楼市低迷会伴随着如房价下降，成交量走低，投资客减少等，同时还有一个特点就是成交周期拉长。在2008年金融危机到来的时候，平均1套房子成交需要1个月到2个月的时间。而2011年这一现象更加突出，成交周期延至3个月以上仍无法成交也是常有之事。

中原地产市场研究部指出，根本原因是“限购”这一调控政策的抑制作用在买卖双方同时起效，“买卖双方，不急不慌”形象地概括出了2011年楼市的现状。因为政策限制导致拥有2套以上房产的投资者或富裕家庭卖出房产后将没有资格再买新房，不愿意卖和不愿意降价卖的两类人群占主流导致今年抛售现象并不明显。而购房人看到房价回落，了解到明年楼市调控持续不放松的中央精神，更加坚定了观望的决心，导致买卖双方僵持不下，成交周期大大拉长。

●郊区房价跌幅远超城区

二手房成交占比下降

今年三四季度，调控效果显现，房价开始出现明显松动。受到新房率先降价且多分布于郊区的特点，使得郊区降价新盘吸引了大量的潜在购房者，导致郊区二手房需求明显不足，再加上部分新盘四季度开始大幅降价出货，促使郊区二手房降价幅度放大。具体而言，在新房供应为主的郊区，二手房价格降价压力倍增；在新房供应和二手房供应并重的次中心区，二手房降价幅度相对较小；而在城市中心区，新房供应稀少，二手房价格相对坚挺。

北京中原市场研究部认为，成交触底回升将是一个曲折漫长的过程。在价格下降的作用下，有望换来成交量，但在限购和限贷的影响下，二手市场的流通性被大大降低，即使降价，成交量回升也将较为有限，因此复苏的过程将会曲折而漫长。

此外，一、二手房成交量之比在2003年至2010年一直处于下降状态，即二手住宅逐渐成为市场交易的主力，而今年该比例首次出现回升，达到0.6:1。

北京中原市场研究部认为，主要原因是由于二手房因位置优势、选择余地大、回报快（可立即有租金收益），综合限购政策，使得二手房流动性降低。同时，新房市场保障房供应力度加大，成交也明显上升，再加上新房三、四季度陆续开始大幅降价，也导致新房成交占比上涨。

●租赁成交创市场之最

区域外延租金涨势趋缓

外来流动人口多，是北京的一个特点，限购政策又直接和间接地使一些已具备购房实力（资金上的准备）的潜在购房者选择观望，总量与结构上的客观现状，使得北京的租赁市场需求更加膨胀。2011年租赁成交量首次突破200万套，较2010年和2009年分别上涨了24.5%和79.7%。租赁成交量创下历年之最。

据中原领先指数（北京二手住宅租金指数）显示，北京租赁价格5年来总体呈现稳中上涨的趋势，2011年全年商品住宅平均单位租金约为52.4元/（平方米·月)，比去年全年上涨4%，涨幅比去年降低9.3%，上涨趋势受到明显控制。

对此，北京中原市场研究部认为，2011租赁区域由城市中心向外延展，通州、亦庄等生活圈随着交通、配套升级，出现新的租赁热点区域。这些区域租金较低，拉降了整体租金价格水平；其次，换租增多，而换租租金上涨并不高。在今年租赁高峰期，换租租金普遍涨100-300元，而往年在200-500元之间，租金上涨空间明显降低。

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