一、总体特征：全市年成交量降至近3年以来的最低点

1、年成交量降至3年以来最低点

根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，在最严厉的限购政策以及紧缩的信贷政策的双重作用之下，2011年全市二手房成交（实际过户量）约10.1万套，同比下降42%；2011年全市二手房成交均价22772元/平米，同比上涨7.5%。

从近五年的成交量价对比来看，2011年全年北京二手房市场成交量降至最近3年以来的最低点，成交均价涨幅明显变小。（如表1所示）

2、年末全市成交量出现政策性回涨，成交价格开始下降

图1：2008-2011年各月度北京市二手房成交量、价变化情况

数据来源：伟业我爱我家市场研究院

伟业我爱我家市场研究院分析表示，随着各项政策的逐步深入执行，二手成交均价在7、8月走高之后便开始滞涨回落，尤其是进入四季度以来，价格出现滞涨回调趋向。另外，从4月开始，各月二手房成交量均低于7000套，并呈现逐渐下滑的态势；进入四季度随着价格下调，成交套数出现了小幅上涨的势头；年底在11月26日北京普通住房标准、最低指导价标准下调之后，成交量出现暂时的政策性回涨。

二、细分特征：二手房交易主要集中在城区，小户型低总价产品备受推崇

1、购房者更注重二手房的区位优势，城六区成交套数占比继续上涨

从2009-2011年三年的二手房区域成交情况看，伟业我爱我家市场研究院分析表示，今年主要有以下特点：

首先，城六区（首都功能核心区、城市功能拓展区）住房总存量较大，而且区位优势明显，依然是二手成交的主力区域，数据显示，2011年城六区成交量占全市总成交量的64%，比去年上升了2个百分点。

其次，城市功能拓展区近期土地供应量较大，目前新房市场供应充裕，加上该区域新房房价年底有所下调，对该区域二手房市场形成一定冲击。数据显示，2011年城市功能拓展区成交量占全市总成交量的29%，比去年下降4个百分点。

图2：2009-2011年北京二手住宅区域结构分布变化  图3：2009-2011年北京二手住宅面积结构分布变化

数据来源：伟业我爱我家市场研究院

注： 首都功能核心区——原来的东城、西城、崇文、宣武

城市功能拓展区——朝阳、海淀、丰台、石景山

城市发展新区——通州、大兴、顺义、昌平

生态涵养发展区——门头沟、房山、平谷、怀柔、密云、延庆

2、刚性需求资金实力较为有限，小户型、低总价产品备受推崇

据伟业我爱我家的数据统计，在关注二手房的人群中，首次置业者占绝大多数，而且以工薪阶层居多，资金实力很有限，小户型、低总价的产品依然是其首选。从2009-2011年二手房成交面积分布情况来看，2011年户型面积在80平方米以下的套数，占年度总成交套数的49%，比之前两年都有所上涨。

三、年度总结：房源不足需求不旺，二手市场交易量严重萎缩

1、业主或惜售或观望，双重情绪引发供应下降

伟业我爱我家市场研究院分析表示，今年年初，“京十五条”的“禁购”措施使部分业主认为拥有房产显得弥足珍贵，持有或转售为租是当前通胀环境下资产保值的最佳途径；进入下半年，随着房价的局部调整，还有一部分业主对未来市场的失去信心，转而持房观望，两类情绪共同导致供应量大幅下滑。

2、购房者或观望或被抑制，各类需求全面萎缩

伟业我爱我家市场研究院分析表示，

首先，“京十五条”的出台使各类需求或失去购房资格或陷入观望：短期投机性需求消失殆尽，改善性需求中一部分因“限购”被迫放弃改善计划，另一部分则因市场预期不明持观望态势。由于对户籍及社保纳税年限的严格限制，刚性需求同样将造成不小的冲击。统计数据显示，二手房置业人群中，非本市居民的购房比重也维持在15%以内，比新政前（38%的比重）减少23个百分点。

其次，受紧缩货币政策的影响，下半年开始首套房贷款利率普遍上调，部门银行居然按照基准利率1.1倍执行，即便是具备购房资格，迫于后期的还贷压力，更多刚需也开始放弃购房转而观望；更有甚者，年底银行放款额度有限，无法支持正常房贷需要，很多交易因此而搁浅。

综合供应、需求特征，分析成交总体情况原因如下：

成交总量：全年二手房市场成交量同比、环比均有下跌，主要源于政策导致供应、需求陷入观望而双双萎缩。

成交均价：全年成交价格尚保持小幅上涨趋势，主要因为上半年市场仍处在政策适应期，价格还保持政策出台前的高位，直到下半年价格才开始略有下调，全年平均之后年度成交均价依然是上涨态势。

四、趋势预判：信贷政策有定向放松的可能，成交量将有所回涨

1、针对刚需的政策可能会有不同程度的微调，尤其是其中的信贷部分

伟业我爱我家市场研究院分析表示，中央经济工作会议要求“房价合理回归”，因此“限购”政策本身还会继续延续，至少在长效机制（例如房产税）形成之前，限购”政策暂时不会取消，但是针对刚性需求，对不尽合理的执行细则可能会有适度微调，例如在纳税年限、支持“卖旧买新”等方面。

中央经济工作会议还要求“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，即需要在保证供应结构合理的前提下，促进中低端市场发展，支持刚性需求的正常释放，而当前首付成数、贷款利率均创历史新高，与未来政策要求相违背，因此，明年针对首次购房者的“限贷”政策门槛将会有所降低。

换而言之，从贷款成数、利率、税费、限购尺度等方面给予首次置业、首次改善类人群一定优惠和松绑，不仅不会造成房价的报复性反弹，而且有利于恢复房地产市场的活力，有利于促进房地产市场健康发展。

2. 明年二手成交量可能达到15万套，成交均价将回归至2010年水平

在以上政策的判断之下，伟业我爱我家市场研究院分析表示，

从市场需求方面来看，随着房价合理回归，业主挂牌价格将更加接近购房者的预期价格，加上信贷政策可能会有针对性的降低放贷门槛、继续执行优惠利率，这都有利于处于观望之中的、具备资格的置业者购房需求的释放。

从市场供应方面来看，明年随着各类积极政策的出台，带动市场交易的逐步回暖，投资性供应（“卖房”求“变现”）会把握时机入市，置换性供应（“买新”之前需“卖旧”）可能将通过“一卖一买”的形势推动房源进入市场，供应量将有所回升。

基于此，预计明年二手房成交量将回涨至15万套，成交均价将回归到2010年的水平。

分时间段来看：

短期内（明年一季度），由于年初信贷投放环境相对宽松，2011年底转移过来的需求可能在年初释放，但因为市场预期不太明朗，市场供应还将处于观望阶段，成交量可能在短暂上涨后回归正常水平，价格将延续2011年四季度的下调态势。

中长期来看，具体政策一旦确定，市场信心将随之回暖，二手市场交易将先于一手房市场活跃起来，随着刚性需求不断释放，成交将快速回涨企稳，价格或在小幅下调后趋于稳定。此外，即便是位置较好的区域可能因为暂时供不应求价格出现上涨，但区域内供应量也会因价格上涨的逐步释放，供需关系将很快再次趋于缓和，价格最终还将回归正常。

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