上周末，深圳招商果岭二期、绿景香颂、万科璞悦山、广兴源圣拿威等至少4个楼盘入市，记者了解到，均价1.6万元/平方米的绿景香颂、招商果岭，以及均价2.3万元/平方米的璞悦山都取得了不错的销售业绩，而广兴源圣拿威则由于价格略高于片区心理价位，销售业绩并不如意。

值得注意的是，在逆市营销中，各开发商都加大了楼盘的附加值。绿景香颂采用“魔方户型”为购房者提供了更多实用面积，招商果岭推出买房送车位、送精装修、送停车费，璞悦山售价中则包括5000元/平方米标准的豪华精装修。

【现象】开盘价低过二手房，吸引千人到场

12月3日，深圳的新盘绿景香颂在承诺“三年保值回购”后在深圳大中华开盘。绿景香颂位于深圳宝安民治片区布龙路旁，从深圳市中心出了梅林关后到绿景香颂至少有十几个大大小小的楼盘，作为深圳规划中集中的住宅片区，绿景香颂周边不仅有金地梅陇镇等在近几年内入市的二手楼盘，也有包括潜龙曼海宁、中央原著等在售楼盘，可以说如果价格不具有吸引力，在目前这种买方市场的背景下，绿景香颂将很难脱颖而出。

此前10月份的深圳房地产秋交会上，一直强调其户型有更多实用率的绿景香颂一直讳言其价格，只是表示会在片区2.1万元/平方米的限价下。而到了11月，绿景香颂不仅推出其“三年保值回购”的计划以消除购房者担心房价下跌的疑虑，而且向购房意向客户称其均价将达到1.65万元/平方米，这比之前片区内被限价的莱蒙水榭春天2.1万元/平方米的均价还要低30%以上。

在12月3日开盘当天，记者看到有近千人到达开盘现场。而为了在开盘当天让更多人下决心购房，绿景香颂开盘当日对其价格又进行了微降。“原以为均价是1.7万元，突然又减了1000多，感觉买的时候心里很舒服”，一位购房者表示，绿景香颂的开盘价格实际上跟周边二手房比也算是很低的。

而记者则看到开发商在销控区的确列出了三种不同房价：开盘价、当日日优惠价和恢复售价，时刻提醒着购房者过了当天再买就要多出十几万元。记者在现场观察，来此选房买房的大多是家庭购买者，可见目前市场上出手买房的多是以自住为主的刚性需求的购房人群。据开发商表示，开盘当天绿景香颂推出780套房源，卖出约600套，实现8成以上的销售率，收金7.5亿元。

而在12月2日晚间开盘的万科璞悦山则低调开盘，其都为170—220平方米的大户型，共200余套，室内采用万科TOP级精装修，从里到外都难掩其豪宅的定位，因此其开盘并未大张旗鼓。其价格从最初的预期优惠至2.3万元/平方米左右，凭着豪华装修和有诚意的价格，据称其开盘当日共成交120余套。记者从内部人士了解到，在初步完成销售计划后，后期璞悦山将恢复正常销售，优惠折扣将取消。

【分析】是否热销取决于降价意愿

位于宝安西乡片区的招商果岭则是销售其第二期单位。此前招商果岭以1.7万元/平方米（含2000元精装修）左右的均价入市，低于片区心理价位10%并获得热销，此次二期单位招商果岭再一次加大了优惠力度。记者了解到，果岭二期开盘主要为大户型，当天折扣后均价在1.6万元/平方米左右，而其53—85平方米的精装公寓更是在享受精装修交房外，还可享受送永久车位使用权的优惠，而目前深圳市场上车位“长期”租赁价格都在10万元以上。记者从行业内部了解到，周末开盘的果岭实现销售200余套，实现销售率7成以上。

而同时选择在上周末开盘的宝安西乡广兴源圣拿威却不急于大量出货。记者了解到该楼盘申请预售价格为1.9万元/平方米，开盘当天折扣均价1.85万元/平方米。由于同属于西乡片区，广兴源圣拿威均价却高于附近单价1.6万元/平方米含精装修的招商果岭和此前开盘1.8万元/平方米的合正汇一城，因此开盘到场客户很多表示高于价格预期而没有出手。记者了解到该项目开发商虽对销售成绩不甚满意，但此前已经预计到这一价格不会引发市场抢购。

业内人士分析表示，上周末4个新盘开盘3个实现不错销售业绩，一方面说明市场上仍有刚性需求的首次置业者和改善型置业者，他们可以支撑市场的成交，另一方面说明，只要开发商愿意降价，并且降价到达购房者的心理预期，逆市仍可以实现热销。

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