北京市普通住宅标准调整，大量因上涨而导致的“伪豪宅”将摘帽，享受优惠税收政策。昨天，市住建委、市地税局出台《关于公布北京市享受政策住房平均交易的通知》，自今年12月10日起执行。
　　
　　
　　普通住宅降低门槛
　　
　　普通住宅认定标准主要涉及小区容积率、房屋建筑面积和区域平均交易，一旦交易房屋被认定为普通住宅，将可享受相应的税收。
　　
　　此次出台的新标准对交易做出调整，将过去按总价计算改为以每平米单价计算。根据通知，本市享受政策住房平均交易价格调整为：以2010年全市住房平均交易1.8万元/平米计算，分环线区域和方位进行系数调整。该系数首先将本市分为南北两大区域，再细分为四环内、四环至五环、五环至六环、六环外。
　　
　　调整后，本市享受政策普通住房的上限是：四环内北部地区为38880元／平米、南部地区为34560元／平米，四环至五环北部地区为32400元／平米、南部地区为28080元／平米，五至六环北部地区为25920元／平米、南部地区为21600元／平米，六环外地区为17280元／平米。
　　
　　依照这一标准，本市普通住宅标准得以放宽。全市住房平均交易和区位调整系数将根据北京市住房市场变化等情况适时调整和公布。
　　
　　税收范围扩大
　　
　　随着普通住宅标准放宽，更多住宅将享受政策。根据规定，个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。
　　
　　新标准计算公式
　　
　　每平米上限＝平均交易价(18000元／平米)×调整系数×1.2
　　
　　北京市享受优惠政策普通住房的标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平米以下；实际成交价低于同区域享受政策住房平均交易1.2倍。
　　
　　根据最新规定，北京市享受政策住房平均交易价格调整为：以去年全市住房平均交易为1.8万元／平方米计算，分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.8。
　　
　　南北差异定标准吻合市场
　　
　　观点
　　
　　多名业内人士表示，此次出台的新标准更加细化，也较符合当前市场发展。
　　
　　首先，按照环状区分南北部，更加细化，之前的非普通住宅标准仅按照环状区分。而北京房价南部和北部差价比较大，同样的五环，可能北五环比南五环高30%以上，新标准明显考虑得更加合理。
　　
　　其次，提高了普通住宅标准，基本吻合市场当下发展。举例来说，以东五环外普通住宅项目远洋一方为例，成交均价1.8万元左右的90平米两居，成交总价为162万元。在之前需要归类为非普通住宅，契税按照3%缴纳，当缴纳4.86万元。而在12月10日以后，同类型的将归类为普通住宅，首套房的话最低只需要缴纳契税1.62万元。如果只为自住，将节省税费3.24万元。明显在打击投资投机的同时保护了自住。楼市组合拳的威力更大，可执行时间也更长。
　　
　　新标准会解脱更多“伪豪宅”
　　
　　目前国家正在房价，本市提高各区域普通住房标准上限，对有何影响？
　　
　　中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，受土地成本等因素影响更大，对于房价的影响还是有限的。本市整体受此政策的冲击应该不会有太大的波动。
　　
　　刘桓同时认为，这次从整体看，普通住房标准还是放宽了，这使得一些此前不在普通住房范畴内的“伪豪宅”，今后也会变身成“普通住房”。也就是说，这些房屋需要缴纳的税费还是会减少一部分，对于本市消费者来说，还算是比较有利的一项。
　　
　　中央财经大学财经研究院客座教授刘玉章认为，近年上涨后，此前的普宅标准明显滞后，很多刚需享受不了普宅政策，此番修改将使其更符合北京市场的实际情况，也贯彻了国家关于市场的有关规定。
　　
　　“伪豪宅”减税负可超10万元
　　
　　链家地产副总裁林倩认为，在目前的背景下，新普通住宅认定标准适用的范围更广，对非豪宅的购房者而言，大多数税费负担均有所减轻。有四类“伪豪宅”得到解放，房产交易税负减少额度超过10万元。

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