绿城高地价、高负债的经营路数之软肋，对房地产企业有何警示？专家认为，“绿城之伤”的背后，打破了当下房地产只涨不跌的“神话”，折射的是一些企业“狂飙突进”模式的难以为继。

    “巨头”扛不住　负债率居高不下

    看起来出乎意料，却又是意料之中，长期以来风光无限的地产巨头绿城集团，近日一下子陷于困局。

    ９月以来，绿城集团连续爆出负面新闻：从传闻“海南航空将以３０亿元求购绿城集团及其下属公司”，到传闻接受信托业务情况调查，１１月初，网络又传“绿城集团因资金链问题正申请破产”。

    对此，绿城集团董事长宋卫平在网上发文回应：“绿城离破产还有很远的一段距离。”记者近日在位于杭州的绿城总部看见，工作人员在正常上班。

    但摆在绿城面前的棘手任务无法回避：数据显示，今年１至１０月，绿城集团累计取得销售金额约人民币２８５亿元，仅完成其年初制定全年目标５４０亿元的５２．７８％。也就是说，在剩下的２个月内，绿城还需要完成２５５亿元销售，销售压力之大由此可见。

    “绿城的产品几乎都在‘双限’范围，而绿城的布点也绝大部分是限购城市。”接近绿城的分析人士称，绿城今年的整体销售情况并不好，资金回笼少，又要还贷，正遭遇严峻的资金压力，加之绿城无意对旗下产品销售，困境显而易见。

    以上海为例，记者调查发现，绿城目前的项目，今年以来销售均较缓慢。在闵行区马桥板块的项目“绿城玫瑰园”，２００９年、２０１０年分别售出４８套、３１套，但今年以来仅售出９套……

    在资金市场上，绿城是借款大户。在２０１０年，绿城的负债率高达１３２％。今年上半年，之下、股市融资等各渠道全面卡紧。截至６月３０日，绿城总借贷高达３５０亿元，净资产负债率较去年年末再度上升３１．２个百分点。

    ２００８年国际金融危机袭来之际，绿城也传出过资金链紧张的问题。随后楼市迎来“小阳春”，包括绿城在内的大量房企逐渐摆脱困境。绿城几年间的膨胀，可说是中国楼市高歌猛进的一个缩影，其眼下遭遇的风险，也恰是中国楼市迟早要经历的一堂课。

    冒险家”的“乐园” “高进高出”模式难以为继

    在１０多年的时间内，绿城从一家地方性房地产企业，一跃成为在全国３０多个城市广泛“铺摊”的房地产巨头，一度位列中国楼市的前三甲。与此同时，中国的业呈现“狂飙突进”的态势，成为绿城这类“冒险家”的“乐园”。期间，虽几经，绿城依然借助资金高杠杆率，手握重金、高价购地，在热点城市快速布局，以高价吸引炒房投资者。这种“高进高出、快进快出”的发展路径，使企业快速膨胀。

    在土地市场上，绿城习惯高价拿地。“只要有好地，就还要拿”、“三至五年赶上万科”……绿城董事长宋卫平以豪言壮语名闻界。近年来，绿城是高价地块的常客，其出手之豪阔，一度令同行瞠目。

    ２００９年，中国楼市频频上演疯狂的“地王争夺战”，而绿城的表现尤为抢眼。比如，在杭州，２００９年当地总价排名前十的地块中，绿城独揽其四。在苏州，绿城９月某一天内以６１亿元连夺两地，其中一幅土地楼板价高达２８０５７元／平方米，创下国内住宅用地“面粉”单价之最。在上海，绿城于２００９年摘得浦东唐镇板块的“地王”，溢价率高达３７９％，楼板价达到每平方米１．９万元，比当时周边的还要高出３０％。

    绿城不断拿地之时，正是市场趋于“白热化”、重手逐渐“出招”、众多市场“大佬”望而生畏之际。业内人士指出，过高的拿地成本，在市场遇冷时反成一枚苦果：不降价，卖不动；，又会明显压制赢利空间，甚至使企业亏损。

    在资金市场上，绿城是借款大户。在这一轮中，房地产信托融资成为不少房企的“救命稻草”。根据中国信托业协会数据，２０１０年投向的新增信托资金累计超过２８００亿元，今年上半年新增信托资金累计达２０７７．６６亿元。据了解，目前信托融资成本一般在１５％以上，极个别项目甚至达到２５％至３０％。绿城也不例外。由此带来的财务成本增长，都必须依靠市场消化。

    专家分析，一旦调控降临，需求和资金持续收紧，企业的问题便会加快暴露，离危机也就不远。这一轮以“限购”、“限贷”等政策为核心的“最严”中，全面收紧了房企需求端和融资端，让高度依赖高杠杆和炒房客的绿城顿时受困。

    持续没有悬念　房企理性发展防“栽跟斗”

    １０月２９日的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。国务院总理温家宝日前再次强调，市场绝不可以有丝毫动摇。

    数据显示，一些热点城市的房价已连续数月出现环比增幅为零，房价的松动迹象正从一线城市向二三线城市蔓延，中小房企加快项目、股权的转让，大型打折逐渐增多。

    杭州市房管局相关负责人认为，本轮目标就是引导市场理性回归，不能再介入到一个疯狂的行业当中，即使是龙头企业，不注重理性发展，也会“栽跟斗”。

    住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮日前表示，没有一个行业能够只靠不断来实现盈利，楼市也不能例外。一些业内人士也表示，一个健康的市场环境下，没有只赚不赔的行业，对此开发商和投资者都要有足够的理性。绿城的教训，应该让所有和投资客引以为戒。这也同时表明，中国的房地产市场将面临一次大的洗牌，业将会逐步回归理性。

    “房产巨头是楼市的‘风向标’之一，调控效果的日益显现，表明城市只涨不跌的房价受到遏制，将有利于引导市场预期。”中国指数研究院副院长陈晟说，随着的平稳甚至下降，以前的“卖方市场”或将逐渐转变成“买方市场”。后续楼市中，既要坚定挤出房价泡沫，也要防止大起大落。

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