骚的楼市如同永不过时的交际花，高涨时有人追捧，低迷时同样不缺少关注，总不时显示出诱人的姿态-———“露底”啦！

从历史经验出发，“底部”的出现总不会出现在人们叫嚣得最厉害的时候。它总是静悄悄地来，又静悄悄地走。犹记得2008年底2009年初房价调整回暖的过程中，当时业内的主流观点是“这不过是暂时回暖的小阳春，调整将会继续下去”，导致房价回升后很多市民大骂，认为其误导自己错过了抄底的时机。所以，奉劝各位，谈论楼市“底部”不妨带有些许娱乐精神，不用过于较真。

事实上，所有的“底部”都是事后才被发现的，专家并没有未卜先知的能力，当人们身处底部的时候，并不知道下一步就会走出谷底，因此，严格意义上的“抄底”是一种运气活，我们需要做的只是在楼市开始进入“V”字右边的上升通道时，能够及时地发现我们已经开始走出谷底，从而作出正确的决定。

这就是本次专题的目的。

记者在广泛采访了市场中人以及对历史经验进行梳理之后，选定几个指标来进行观察并作为一个预警体系。可以说，这些指标的出现，意味着市场酝酿着变局。而它们在瞬息万变的市场中结合并产生裂变的结果，便是市场阶段性低点即将到来。

奉劝各位不要抱有“抄底妄想症”。事实证明，在楼市中，机会主义者通常要比楼市专家能赚到更多的钱。而对于自住消费者，能在相对的低点入市，便已经是值得庆幸了。机会就把握在你自己的手中。

我们需要做的只是在楼市开始进入“V”字右边的上升通道时，能够及时地发现我们已经开始走出谷底，从而作出正确的决定。

进入底部、下行路线沿途标志

咦？楼市“露底”啦？

露底标志1

大投资客抄底楼市

抄底指数：★★★★

【标志释义】

“春江水暖鸭先知”，在楼市中，只有在水里游泳的“鸭”才能真正第一时间感知水的冷暖，这绝非专家总隔着一层的坐而论道，而是资金身临其境的敏锐嗅觉。往往这个是最值得借鉴的第一标志。

历史经验证实，虽然资金也会盲目，也会有抄底抄到天花板的时候。不过一般而言，如果是大投资客、国际基金或者是具有丰厚抄底经验的企业出现了异动，则是非常值得关注的出现楼市底部的标志之一。

【市场表现】

近期，市场似乎开始蠢蠢欲动。日前，《华尔街日报》报道称，国际资金开始为抄底中国楼市做准备。索罗斯基金管理香港公司准备构建一只房地产投资基金，向中国内地高端楼盘投资。这一基金可能被中国开发商用作房地产项目融资途径之一。还有报道称，管理着一只规模达948亿美元房地产基金的投资公司BRE Global Investors目前正考虑对中国房地产市场进行四年来的第一笔投资。与此同时，长江实业地产投资有限公司高管表示，该公司正积极关注收购机会，这是在中国内地扩张的“黄金时代”。

另据上海媒体披露的消息，目前已有基金组团以5-7折的售价抄底上海楼市。据称，如今上海市场上很多在售项目，实际上都已被地产基金以7折左右的价格收购。虽然网上房地产显示这些项目的房源仍然可售，但这些房源其实已经易主，房源销售后的利润，大部分将属于上述地产基金。而其中不少地产基金的资金，正是来源于个人投资者。据北京媒体报道称，北京几个楼盘出现了亿元大单，其背后均是一些不知姓名的隐身富豪。

【穿越2008】

2008年11月，在绝迹长达一年多之后，一支打着“温州投资看房团”旗号的投资客群体出现在各地媒体视线当中，他们转战北京、上海、杭州、厦门等地，所到之处，当地开发商们无不表示欢迎。几乎在同一时期，由代理机构带领，数家境外投资基金也四处考察楼盘。记得当时，在广州不少楼盘的售楼部外，赫然摆放着“欢迎温州购房团”的牌子，留下了不少温州炒房客的足迹。

【画外音】

目前，广州市场的大投资客抄底动作尚不明显。原因当然是广州楼价暂时并没有大幅度下调，没有笋货，自然吸引不了大鱼。何时才有大鱼搅动市场，非常值得关注。

标志2  市中心楼价下跌时

抄底指数：★★★★

【标志释义】

“皇帝女不愁嫁”，说的就是市中心区的房子。市中心区由于土地资源稀缺、供应量不足以及购房人群等因素，价格向来坚挺。在楼市调整的轨迹中，市中心区的房价是最迟钝的触角，往往要等到郊区楼价下降了一段时间、下降了一定幅度之后才会有所表现。而当市中心区楼价也开始下跌时，证明楼市已经进入深度下调的阶段。

【市场表现】

当前，广州市中心区的楼价相对还比较坚挺。一方面，商家认为中心区的供应量始终有限，各盘的定位都比较高端，因此底气较足。另一方面，中心区的项目或具有名校资源、或具有路段优势，这些都是众多郊区盘所无法比拟的，因此眼下中心区各新盘、新货的报价都不低，商家仍有坚挺的勇气。当然，中心区内也有促销的项目，不过这些多数是尾货促销，可选单位很少，并不能由此判断中心区已经开始出现降价潮。

【穿越2008】

2008年12月，广州十区均价跌至8012元/平方米，为楼市全年新低点。在周边区域房价连续暴跌的情况下，天河、海珠、越秀、荔湾四个老城区基本站稳万元均价，普遍微调幅度不足10%，只有少数楼盘调整幅度较大，比如万科某盘降了3000元/平方米，降幅超过20%。

【画外音】

市中心区楼盘开始降价，只能证明楼市已经深度下调。而究竟还要跌多久，那就是一个“神仙数”了，楼市调整的时间轴还有多长，仍需要具备另外的证据和条件。而就目前的广州楼市而言，市中心区楼价暂未见明显异动，充其量只能说是止涨而已。

3

抄底指数：★★★

露底标志 发展商抄底土地市场

【标志释义】

一般而言，在预期不佳、销售不畅的情况下，发展商会减少购入土地的预算，更审慎入手土地市场。正是如此，土地流拍与实力商家抄底土地市场两者共存的时候，意味着市场深度低迷时期的到来。而实力商家抄底土地市场同时意味着商家对后市的看好，因此，这同样可能成为市场底部筑成的标志之一。

【市场表现】

统计显示，最近一个月，广州已经接连取消出让32宗地块，包括不少靓地，依然鲜有商家入手，土地市场空前低迷。不过也有“意外”发生。11月28日，广州地铁联合体以30.7亿元的总价拿下广州大坦沙铁路以北地块，创造了今年以来广州单块土地出让的总价纪录。

从全国范围来看，虽然部分主流房企纷纷减缓拿地步伐，但一些港资（外资）房企拿地热情不减反增，最值得关注的是，香港大型开发商和记黄埔在土地市场的加仓，进入9月份以来，该企业分别在佛山、大连等城市购入土地，被业界解读为“抄底”之举。

【穿越2008】

2008年底，各地政府如北京、广州、成都等逐渐开闸放地，但由于拍地者寥寥，大多数地块往往以底价成交。同时，地王欠缴地价、地王退地的新闻层出不穷。但少数商家开始出手买地。其中，北京、上海等地出现抄底土地市场的行为较多。在华南土地市场上涌现的大多数是新面孔。广州年末的多次土地拍卖会，均是神秘企业以底价获得拍卖地块。在大开发商中，保利地产买地最为积极进取，11月底至12月初，合计耗资18亿元在上海、成都、重庆购地。

【画外音】

最近，富力、中海等负责人均在公开场合表示，在土地市场会更加审慎，也没有商家公开表示将抄底土地市场。这是开发商对调控时间以及调控力度尚未有充分把握的表现，同时也是市场仍然持续低迷的标志。

4

抄底指数：★★★

露底标志 企业并购潮加剧

【标志释义】

市场调整的加剧首先表现在企业的洗牌、“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”之后，剩下的是能经历风雨的有实力的企业。在这个节点中，甚至会出现大巨头轰然一夜倒下的惊悚消息，让市场心有戚戚。企业并购潮的到来，是切肤的寒意。

【市场表现】

据清科研究中心上月发布的报告显示，今年前三季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元，并购案多发生在房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购上。

绿城的破产传闻更是上月的热门话题，绿城董事长宋卫平的“千字文”不仅平息不了传言，反让传闻愈演愈烈。随之，绿城出售杭州绿城一线球队、与中投的牵手合作等等，更成为其断臂求生的注脚。

记者获悉，对市场判断悲观，土地转让日渐活跃，如万科、融创、保利、首创等今年销售情况尚佳、有一定资金优势的开发商都早已密切关注调控下行业洗牌带来的扩张机遇。

【穿越2008】

2008年被称为“中小型房企兼并年”，包括万科、保利等龙头大企纷纷兼并一些企业或者纳入项目，房地产企业洗牌剧烈。由于赴港上市遭阻，也有部分龙头企业传出破产、收回地王的消息，行业曾一度飘摇，人人自危。

【画外音】

亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存接受媒体采访时表示，今年出现如此多的并购很正常，这种情况在历次重要调控的关键阶段都会发生。2004年“8·31”新政以后发生的并购、2007年“9·27”房贷政策引发的市场萧条导致2008年并购潮加剧，今年的并购与那两年相比，不算是最多的。

5

抄底指数：★★★

露底标志 业主降价维权增多

【标志释义】

浩浩荡荡的队伍中，夹杂着妇女和老人，参与者手中一般都会举着“奸商”、“退房”、“赔偿”之类的标语，这支队伍出现在不同城市、不同楼盘的售楼处，出现在楼价短期内急降的市场中，成为淡静楼市中的一个最容易识别，也是最直接的标志之一。

【市场表现】

从8月份开始，北京、上海一些楼盘开始降价。短时间、大幅度的降价让那些数周前购房的业主倍感愤慨，售楼处遭遇老业主的围攻。

日前，济南某楼盘推出“保值协议”，承诺假若楼盘降价，业主将会得到补偿，不知道此举能否给市场以“定心丸”之效？业主降价维权案例的增多，意味着楼价“跳水”行为的增多，是楼市剧烈调整的直观的表现。

【穿越2008】

从2007年下半年楼价开始下跌以来，各大城市陆陆续续发生降价维权等案例，广州虽然算是“淡定”的城市，但也难置身事外，不时会发生业主以各种理由拒绝收楼的案件。更有商家祭出“无理由退房”一招，以此撬动市场消费。

【画外音】

在多年来反反复复的楼市调控中，有人总结出一个幽默的推论：要观察房价是真降还是假摔，只要看是否有业主维权事件发生即可。从越来越多的维权事件来看，楼价是真降了。不过就目前来说，广州市场鲜见维权现象，是广州的买家太有契约精神呢，还是因为广州的楼价并没有出现明显的“大跳水”呢？

走出底部、上行路线沿途标志

露底标志六

调控政策 出现调整

抄底指数：★★★★★

【标志释义】

中国楼市向来是政策市。从当前情况来看，市场更是硬生生被政策打压下去的一个不听话的孩子。从目前的宏观调控之手来看，似乎仍是大棒高高举起。然而，众所周知，限购令并非长久之计。

【市场表现】

上周，武汉住房保障和房屋管理局宣布，自12月1日起放宽该市享受契税优惠的普通住房标准，放宽普通住房标准后，武汉市七成以上的商品房都在享受契税优惠之列。这是在北京调整普通住宅标准后，第二个大城市调整普通住房标准。在高层一再强调房地产调控不放松的背景下，地方政府此举意味深长。

随着年底临近，部分城市的限购令也即将到期。尽管住建部已知会地方政府，若没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续，但是作为非长期政策的限购令，仍给市场以想象空间。

【穿越2008】

2008年10月份开始，中央政府接二连三地推出了一系列重大政策利好来“鼓励和支持住房消费”。无论是下调住房交易税费和利率等中央打出的“组合拳”，还是减免税收、购房补贴等地方施展的救市举措，可以看到套在房地产行业头上的“紧箍咒”已然松动。随着地方政府和中央政府相继采取措施刺激房地产市场，几年来不断累加的房地产调控政策又被新政取代，市场风向明显扭转。

【画外音】

限购令在当前的存在仍然是在打一个时间差，它在为城镇个人住房信息系统实现全国联网、房产税成型等政策成熟腾挪出时间和空间。假如限购令退出市场，可视为市场极可能酝酿上扬之势的标志之一。

露底标志7

贷款宽松

利率下调

抄底指数：★★★★★

【标志释义】

银根的松紧，直接导致了房地产景气指数的高低。从贷款政策上看，如果出现住房贷款鼓励性消费的倾向，则是较明显的市场转向的标志。

【市场表现】

存款准备金率三年来的首次下调将于本周开始正式实施，市场将迎来近4000亿元的资金释放。然而，记者调查发现，准备金调整并未能给银行个人房贷额度迅速松绑，现在即使是首次置业者的贷款条件也仍趋于严格。分析预计，银行在房地产开发与个人按揭贷款整体信贷规模微调需等明年第一季度以后。

【穿越2008】

2008年9月份以后，国民经济增长开始放缓，国际遭遇金融危机威胁，为启动内需，第四季度，国内货币政策转为宽松，降息幅度之大创11年之最，调整后的贷款利率也达到了近15年来的新低，同时，在按揭贷款最低七折的新优惠政策之下，房贷成本大为降低。

【画外音】

对个体房贷者来说，假如房贷政策出现宽松迹象，尤其是出现鼓励性房贷政策的时候，则表示市场底部可能马上就要过去了。明年年初的房贷政策是否会宽松，尚待观察。

露底标志8

成交量明显放大

抄底指数：★★★★★

露底标志

【标志释义】

成交量是市场风向一个非常重要的指标。所谓“量在价先”，成交量上去了，价格必然会往上走。尤其在市场长期低迷的情况下，如果出现成交量放大的迹象，那么则是市场即将走出低谷的标志。

【市场表现】

广州楼市的成交量现正处于低迷局面，尚未见到回暖的迹象。刚刚过去的“银十”，广州市一手楼市成交同比大挫近七成，为5年来同比跌幅最大的10月份。数据显示，10月份广州市一手住宅网上签约面积为48.69万平方米，同比减少68.92%。

【穿越2008】

从2009年3月份开始，在政府多项利好政策的促进下，先前累积的需求大量释放，在成交量上明显升温。事实证明，2008年底楼市开始出现向上走的反弹迹象，而这条向上的抛物线一直延伸至今，再也没有低下高昂的头。而在当时，大部分声音都倾向于“小阳春”一说，认为这只是“暂时的回暖”，直到2009年8月份，楼市交易量接近170万平方米，同比增长近两倍，人们才恍惚发现，这不是“小阳春”，而是炎炎的夏日。

【画外音】

成交量的萎靡不前显示，当前的广州楼市仍处于低迷局面，显然尚未见到曙光。

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