2012年，债务大潮将涌向房地产开发商。日前，世联地产董事长陈劲松向媒体透露，“债务将在2012年中开始逐步到期”。据了解，房地产业有46％的债务集中在2012年偿付。

“政策还未见大幅松动，这些债务缠身的房地产开发商，将不得不降价回笼资金，甚至部分开发商面临破产重组的境地。”1月5日，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成这样向《国际金融报》记者分析。

万亿债务将至

“目前开发商负债主要还是银行债。”某业内人士表示，在2010年第一季度时，118家上市公司的负债率为61％，之后持续攀高，达到64％。“其中，信托类债务将在今年上半年集中到期。”

“2009年之前我们的金融体系尚未成形，因此房地产更多地采取信托融资方式。但是一旦信贷紧张，银行更倾向于将资金投放到收益稳定的长线房贷项目，以及短平快的理财产品，导致开发商在2010年、2011年时转向信托产品。”据了解，2010年全国发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，比2010年全年还要多，其中2/3是房地产。

债务远远不止如此。据报道，在香港发行的中国房地产离岸私募债，以项目为例大概有1000个；在过去一年，中国房地产基金整个行业大概有1000亿，大多数为项目型房地产基金；民间借贷也有2万亿流入房地产开发环节。

价格理性回归

业内人士认为，解决债务缺口，无外乎再融资筹钱和降价回笼资金。

“不过，从目前看来，银行信贷仍然偏紧，而信托又被政策叫停，因此，开发商要融资主要还得依靠私募这一路径。”私募股权投资渐渐成为开发商直接融资的重要渠道之一。不过，也有业内人士认为这一部分资金只是杯水车薪，难以填补债务缺口。

2012年信贷政策会有所放松，但不会达到2008年水平，因此很多企业不能指望银行来缓解资金链紧张的问题。“很多地方债也到期了，地方政府也希望银行来救，多放一些城投债。而企业则需要维持经营。”

“因此，价格合理回归才是房地产开发商解决资金缺口的根本途径。3-5月份是开发商推项目的旺季，而那时债务又面临到期，假如市场没有真正回暖，企业就只能通过降价来回笼资金。”

尹伯成也认为，正因为2010年限购等政策出台后，开发商不脚踏实地地降价回笼资金，而依靠信托产品死撑，才导致更大的债务危机。

部分房企洗牌

而还不起债的部分房地产开发商，可能会淹没在债务大潮中。尹伯成认为，“行业洗牌一定会到来”。

“在过去的一年里，我们已经看到很多中小开发商因资金周转困难，开始向大型房企出售其手中开发项目。”尹伯成向记者介绍，“部分房企则可能会直接面临破产重组。”据东方证券报告称，未来一年，扣除“招保万金”后的115家房企，现金相对于整体负债明显不足，现金对短期付息债覆盖率低于50％的企业个数正逐渐增多。而龙头公司“招保万金”现金对短期付息债的覆盖率仍较高。这种情况为龙头房企未来进行“并购”提供了更多可能。

不过，部分开发商并没有那么悲观。“如果非要说洗牌，我们可以理解为，目前靠关系拿地与靠砸钱拿地的房地产开发商确实该出局了。”

绿城卖房凑钱

1月5日晚间，绿城中国和融创中国联合公告宣布，绿城地产向融创置地出售无锡绿城湖滨置业有限公司51％的股权，现金代价为5100万元。

转让前，湖滨置业为绿城地产的全资附属公司；转让完成后，融创置地和绿城地产将分别持有湖滨置业的51％和49％股权。

公告称，湖滨置业成立于2009年12月15日，主要从事无锡项目发展，地块位于无锡市滨湖区太湖大道以南、隐秀路以西，占地面积为22.26万平方米，总建筑面积约52.5万平方米，主要用途为商务办公和居住用途。事实上，该项目即香樟园项目地块，实为无锡蠡湖1号地块。2009年8月，绿城以29亿元的价格将之收入囊中，同时更创下无锡市区土地招、拍、挂单宗地块总价的新纪录。目前，该项目已经开工，预计在2015年6月30日竣工。

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