为在年末促进楼市销售，尽快回笼资金，开发商使尽浑身解数。近日，沪上龙头房企绿地集团[简介最新动态]旗下一写字楼项目首度推出三年后溢价回购的促销策略，只要能卖得掉房，开发商甚至愿意替购房者承担未来三年楼市价格可能下跌的风险。

数据显示，由于11月底开发商通过各种手段降价促销，上海楼市上周成交量出现反弹，成交量排名前十的楼盘成交均价无一例外都在2万元/平方米以下。

为促销开发商三年回购搞噱头

绿地集团位于奉贤南桥镇的写字楼项目“新城1号”为打消购房者担心房价下滑的顾虑，宣布3年后可对项目溢价16%进行回购，并表示回购后仍有盈利。

记者致电售楼处询问得知，该盘是小面积低总价的出售型写字楼项目，购房者一般用于投资，单套总价50万元起。销售人员告诉记者，目前回购活动政策刚刚推出，销售合同尚未拟好，但可以确定的是，只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中和开发商约定，三年后只要不想继续持有这套房产的，开发商都可按照现在购买价格再溢价16%进行回购。

不过，销售人员强调，如果考虑三年后让开发商回购的购房者，在明年交房后不能办理房产证，否则交易过户产生的税费成本相当高昂，开发商不会替购房者承担。

“开发商搞出这样的回购噱头，跟之前的保价方案实质上是一样的，都是为了打消购房者担心房价下跌的顾虑，促进销售而推出的。”中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，这其实就是开发商以年利率5%向购房者借钱，与银行三年期整存整取的存款利率基本一样，对开发商来说，这个借钱成本比银行贷款或其他民间融资的成本低得多。开发商只是把房价下跌的风险承担到自己头上了，三年后如果房价继续下跌，开发商回购后仍可以降价出售，如果开发商拿地成本原本就很低，降价出售也能保证开发商的利润空间，并无损失。而对于购房者来说，等于多了一项三年后的“反悔权”。

德佑地产研究主任陆骑麟认为，三年后溢价回购完全是开发商为了缓解资金压力而想出的招数，对于购房者来说，房产证拖着不办本身也有一定风险。“可以看出，开发商为回笼资金、缓解压力，已到了使尽全身解数的地步。”陆骑麟表示。

降价促使成交量阶段性反弹

正是由于开发商们无所不用其极的促进销售，上周上海楼市成交量出现阶段性反弹。据德佑地产市场中心监测数据显示：上周(11月28日-12月4日)上海商品住宅成交面积为15.92万平方米，环比前一周上涨63.2%；成交均价为19459元/平方米，环比前一周下跌11.2%。时隔三个月，全市商品住宅的周成交量再度突破了15万平方米，降价楼盘对成交的拉动作用十分明显。

可以看到，一些由于扩张速度迅猛而资金链相对紧张的二线开发商，是此轮降价潮中跌得最深的。上周成交量排名居前十的楼盘清一色成交均价都在2万元/平方米以下，并且难得一见的万元房成交重上成交排行榜。如新城金郡园本次推出的全装修房源，相比前期价格下调10%，因而单周售出了252套房源；而原本就已低开的旭辉[简介最新动态]上河苑，上周均价更是进一步下调到万元以下，旭辉澜悦湾成交价也仅为9800元/平方米左右。

陆骑麟认为，上周的成交量确实达到了近期罕见的高点，不过需要注意的是，上周15.9万平方米的成交量中，有10.9万平方米集中在11月28日-30日，而12月1日-4日仅成交了5万平方米，因此上周成交量的提升最主要和开发商月底集中签约相关。因此上周楼市成交只能认为是阶段性反弹，距离实质性的回暖还相去甚远。
 

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