朱先生来电咨询:经一家中介公司介绍,我与李某签订了《房屋买卖合同》。我购买李某所有的位于本市东外环路的房屋一套,该房屋建筑面积150平方米,总价款为185万元,合同约定所有过户税费由我承担。

 
案情:

朱先生来电咨询:经一家中介公司介绍,我与李某签订了《房屋买卖合同》。我购买李某所有的位于本市东外环路的房屋一套,该房屋建筑面积150平方米,总价款为185万元,合同约定所有过户税费由我承担。中介公司出于好意,为了帮我节省税款,建议我和李某过户时,在房管部门的《存量房买卖合同》中,房屋价款一条中写130万元,以达到少缴税的目的。

请问:这样的做法是否会导致《存量房买卖合同》无效?

山东德义君达律师事务所刘怀勇解答:本案中,《房屋买卖合同》中房屋的价款与《存量房买卖合同》中的房屋价款不一致,就产生了“阴阳合同”问题。“阴合同”由于不存在规避法律的问题,并且是双方当事人的真实意思表示,因此在效力上没有瑕疵,司法实践中认为“阴合同”是有效的。有争议的是“阳合同”的效力问题。实践中有的法院认为,“阳合同”是由于双方当事人为了达到减少支付不动产交易税费的非法目的而签订的,属于恶意串通,损害国家或者第三人利益的行为,或者属于以合法形式掩盖非法目的的行为,根据合同法的规定,应为无效合同。我认为,双方在签订“阴合同”之外,再签订“阳合同”的目的是为了在房管部门办理过户登记,转移房屋所有权,规避税费并非双方最终目的。合同中除了房屋价款的约定存在阴阳行为外,其他行为没有瑕疵,房屋价款的约定是无效的。在纠正了阴阳条款后,合同的履行依然是妥当的,是符合当事人的真实意思表示的,另外,如果认定合同整体无效并最终导致买受人将房屋返还给出卖人,则在事实上纵容了具有不法企图的出卖人,不但国家税款依然无法追缴,并且可能会引发房屋登记秩序的混乱和交易资源的巨大浪费。鉴于此,我认为应认定价格条款无效,而不必认定合同整体无效。

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