随着12月1日一宗宅地的延迟出让以及一宗商业用地的直接成交，2011年杭州主城区（不含余杭、萧山）土地出让收官，在整个楼市陷入前所未有的深度调整时，土地市场也正经历着三年来最冷的冬天。

整个2011年，杭州主城区共出让土地56宗（不包括工业用地），出让面积约2202亩，总出让金额为316.7亿元，虽然比2008年略高一些（221.5亿元），但与去年的493.4亿元相比，下滑了35.8%，比2009年的784.9亿元下滑了59.6%，创三年来新低。出钱拿地的开发商也见不到几个熟面孔，本地民营房企几乎绝迹出让现场，外地房企或是国企成为2011年土地市场的主角。展望2012年，主城区土地市场并没有准备回暖的迹象，最新一期读地手册中推介商服用地多于宅地、宅地区块偏远化都预示着2012年土地市场依旧可能低开，且后市能否“高走”还是未知之数。

土地出让 成交量三年来最少，价格跌回2009年

不管是出让土地数量还是土地出让金额，2011年杭州主城区土地市场的成绩单都是近三年来最差的。而从全年的供应情况看，前三季度的出让情况相当低迷，尤其宅地出让量是近5年最低的，直到第四季度做了最后的冲刺，最终成绩才不至于比2008年差。

据统计，今年前三季度杭州主城区的卖地总金额为史上最低：2009年同期杭州主城区卖地324.9亿元，2010年同期杭州主城区卖地325.2亿元，而2011年前三季度杭州主城区卖地167.6亿元，仅为2010年同期、2009年同期的一半左右，比2008年同期的201.25亿元还要少16.7%。随后10月份的“商业月”以及11月份的“宅地月”的最后冲量才使2011年成交情况不垫底。其中，11月主城区集中出让了12宗地块，约合543亩，成交总额为80.9295亿元，成为今年以来土地出让额最高的月份，单月收入就占到全年收入的四成以上。

主要差别在宅地。根据统计，今年宅地的出让量为1192亩，比去年下降了41%，不到2009年的三成。去年年底调控之势渐起，杭州主城区宅地市场供应就开始收缩，2010年12月-2011年4月，连续5个月宅地“断粮”，今年前3个月仅依靠7宗商业用地直接成交来维持。一直到5月5日，宅地市场才重新开启，但供应还是时断时续，5月114亩、6月132亩、7月225亩、8月277亩，到了9月戛然而止，没有出让一宗宅地，10月份也就一宗33.2亩的宅地出让，11月则是名副其实的井喷，共出让了6宗410.8亩，而12月又为零。

量少的同时，部分宅地价格也开始松动，尤其是大量宅地开始出现直接成交时，部分板块楼面地价有大幅下探的趋势，纷纷回到2009年甚至更早的水平线。11月3日，烟草系房企中维地产豪掷23亿元囊括了三宗之江地块，虽然总价很高，但每宗均以底价加价100万元直接成交，其中两宗宅地的楼面地价只有8500多元/平方米，相较2009年10月27日央企华润置地以15281元/平方米拿下的周边地块，下跌了44%。11月10日，49号灯塔单元宅地同样以底价加价100万元直接成交，楼面地价为11010元/平方米，比2009年10月海盐南塘以楼面地价12100多元/平方米拿下的两宗灯塔地块还要低。还有11月25日直接成交的两宗天城单元宅地，楼面地价在10000元/平方米左右，而该区块今年7月出让的楼面地价还在12000-13000元/平方米。

看来，“以价换量”这一营销策略同样适用于今年年底的土地市场。有业内人士分析认为，这是政府就土地出让思路的一种转变，一改以往坚守地价不降的作风，也不通过补贴等晦暗不清的降价手段，而是直接调低起价，降低土地价格，鼓励开发商买地。但也有业内人士提出，这是另一种形式的资金换手，因为大部分底价成交的宅地竞得者为国企，相较于一般民企，抄底的机会更多；同时，由于政府年底需要土地财政收入冲量，以较优惠的价格换取国企买地救市是效率较高的一种途径。

10%保障房用地新规 年初出台，年末隐遁

对于2011年的土地市场回避不掉的词无疑是“调控”。

今年2月28日，杭州市政府出台的“关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见（杭政函〔2011〕22号）”（即新国八条杭州版细则）中有一条是全新的举措：2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。于是，从5月5日开始，杭州主城区出让的绝大部分宅地都开始要求配建不低于10%的保障房，连竞买规则都发生了变化，不再是“价高者得”，而是为每宗地块设置上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场投报配建保障性住房面积的程序并按投报面积最高者确定竞得人。

自新规出台后，虽然没有开发商公开对此发表过意见，但事实是，杭州主城区的土地行情一直处于低迷，对于涉及保障房用地的地块出让，人们大多用“理性”、“谨慎”等词汇形容开发商的态度。

5月5日，杭州首次推出涉及保障房用地的宅地，这也是2011年主城区的首场宅地出让，与前一次有宅地供应相隔了5个月之久。但这场久违了的宅地出让会并没有人们想象中的热闹，而是以与关注度非常不匹配的“冷场”告终，两宗宅地报价均未达“合理上限”，也没进入保障房面积竞投环节。事后，有业内人士评价为“谨慎适应新规”。

现在回过头查看今年全年的土地出让记录，似乎只有两宗宅地最终进入到了保障房面积竞投环节，一宗是7月5日出让的拱宸桥迷你宅地，另一宗则是7月19日出让的滨江区西兴单元宅地。尤其拱宸桥地块，是宅地出让配建保障房新规出台后首次进入到了保障房面积竞投环节，且热度远超过想象，这宗出让面积只有5857平方米、可建建筑面积仅11714平方米的迷你地块最终经过3轮竞价以及20轮保障房配建面积竞投才落槌出让，且配建保障房面积高达3722平方米，超过总体量的32%，出乎众人意料。

虽然拱宸桥地块出现了“热拍”，但这绝对只是个例，整个杭州土地市场温度还是不断下行，前三季度主城区土地出让收入只有167.6亿元，为近5年来最低值，比2008年还要低20%左右，而与保障房“捆绑”出让的宅地行情更为冷清，9个月中有5个月宅地出让量为零。

面对几乎冰冻的行情，北京等地开始取消类似的保障房配建制度，杭州调低土地出让门槛的举动也在悄然进行。从10月开始，杭州主城区土地市场进行了最后冲刺，10月集中出让了9宗地块，其中8宗为商业用地，11月则迎来今年最密集也是规模最大的宅地出让，一共有7宗宅地出让，只是这些地块没有一宗需要配建保障房。当记者问及保障房配建政策是否已经隐遁，相关人员给出的答案是，其实政策一直都在，只是拿地的具体条件“现在可以谈”，是否配建保障房可以变通。也有相关人士透露，现在已经将保障房配建的权力下放到各区政府和做地单位，“现在只是要求每个区拿出10%的地来建保障房，或出相应的土地出让款抵扣，不再硬性要求每一宗宅地都配建保障房了。政策本身并没有废止，开发商如果愿意配建保障房，当然也可以，这样地价还可以更便宜一些。”而此前一些高成本拿下土地的开发商也被告知有一定的优惠折扣，或者以补偿土地款的形式退一些费用给开发商，或者是将优惠费用折算进下一次的拿地款中。

显然，在糟糕的市场行情面前，为鼓励开发商拿地，保障房配建新规不得不让路。

三年来最冷的冬天

住宅用地

常见的直接成交与罕见的延迟出让

翻看今年土地成交表，满眼的“直接成交”多得让人吃惊。记者统计了一下，今年出让的56宗地块中，有32宗地块为直接成交，超过总数的一半，当中还有9宗为宅地。而进入年底，更有两宗宅地出现了延迟出让的情况，这在往年的土地市场上都是不多见的。

因为项目发展的局限性以及杭州房地产市场商业与住宅发展的不平衡性，商业地块向来没有宅地吃香，一些商业地块的定向性更为明显，所以直接成交是常有的事。但有这么多宅地直接出让，甚至还有宅地延迟出让，足见市场的冷清程度了。

延迟出让的两宗宅地是本应11月10日出让的50号灯塔单元地块以及12月1日出让的57号天城单元地块，其中50号地块还是两次延期。出让前，灯塔单元地块被许多人看好，地块就在滨江·万家星城附近，算是不错的地段，而且当天有49号和50号两宗相邻的灯塔单元宅地出让，谁都想不到50号地块会“嫁不出”。11月10日下午两点半，出让会一开始主持人就宣布50号地块“报名延迟至本月22日，报价延迟至本月25日”，而49号下城区灯塔R21-04-A地块则是直接成交，由杭州通润星海房地产有限公司以115578万元竞得，楼面地价11010元/平方米。“50号地块相当于流拍了！”现场有人立刻惊呼。事实上，对于杭州土地市场而言，不太会发生“流拍”这种事，因为主城区一直以来实行勾地制度，一宗土地在挂牌前，会有开发商承诺最低以底价拿地，并支付一定比例的保证金，从制度上杜绝流拍的可能，但仍然会有一些突发和意外因素导致土地不能按时成交，不得不“延迟出让”或“取消出让”，造成事实上的“流拍”。虽然，事后没有人解释50号地块延迟出让的原因，但由于当时是说11月25日会再出让，有人揣测，可能勾地的是同一家公司，由于某些原因导致该公司决定先拿一宗地块。可谁也没想到，到了25日，50号地块再度被延迟，这次没有提及下次出让时间。至于57号地块的延期也变得稀松平常，12月1日没有出让会现场，只是通过相关部门了解到，当天出让的两宗地块一宗直接成交了，另一宗则延期了。

根据一些本地开发商的说法，今年主城区的土地市场的确非常淡。“许久没有遇到有关单位上门这样推销土地了，很多条件可以谈，价格也有松动，可对于手头资金紧张的开发商来说，和眼下的购房者一样，也要观望再观望。”一位开发商说。

拿地企业

外地小房企捡漏，国企年底托市

记得去年的杭州主城区土地市场年报中还能排得出拿地金额前十五的开发商，滨江集团、雅戈尔、宝龙、九龙仓、绿城、宋都等本地、外地上规模的民营企业排出了一个“豪华阵容”。可今年的拿地企业名单上，不是首次在杭亮相的外地小规模房企，就是超大规模的国企，平常我们熟悉的房企今年集体缺席杭州主城区土地市场。

7月，经过20轮保障房配建面积竞投才拿下拱宸桥迷你宅地的是温州天元房地产开发有限公司；11月10日，来自义乌的金鹰工艺品有限公司与对手缠斗了36轮夺得47号滨江商业地块；11月22日，建德的浙江天创置业有限公司更是艰难地熬过58轮PK，才从其他4家公司手中竞得近江单元一宅地……天寒地冻，却还是有房企甘愿上演你争我夺的“热拍”戏码，仔细一看，清一色是来自外地的房企，借本地大牌房企集体缺席之际，驻足杭州房地产市场。对此，业内人士分析认为：“一方面，很多本土企业在去年、前年都拿了地，有一定的土地储备，在今年市场极度冷清的情况下，选择谨慎出手或者去其他二三线城市拿地；另一方面，由于地价没有大幅松动，今年杭州主城区供应的地块均以小规模、低总价为主，比较能吸引一些资金压力不大、又有开发意愿的外地房企，对他们来说，现在拿地进驻杭州市场是个好机会。”

比外地“黑马”更引人关注的是年底托起大半个土地市场的国企。中石化、新天地、城建、地铁置业、中维等诸个背着“国字头”的房企几乎扮演着土地市场的主角，尤其是进入第四季度，大部分宅地都落入国企手中。11月3日，烟草系下面的国有房企中维地产连夺之江板块两宗宅地，总价超过21亿元；11月10日，国企再出手，杭州城建开发集团14.9亿元拿下一宗景芳宅地；11月25日，新天地集团豪掷17.6亿元拿下两宗城东新城宅地……就连绿城这样的地产大鳄都在苦苦挣扎之际，只有这样资金充裕的国企仍能驰骋于土地市场，也正是这三家国企分别位列今年主城区拿地金额前三甲。

有人说，这是调控之下，房地产行业洗牌国进民退的表现；也有人说，这是冰冻行情下，国企曲线救市的一个方式。对于杭州房地产市场来说，时间一长，市场份额将被重新瓜分。
 

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