全款买房成资产保值“避风港”

热销楼盘一次性付款比例普遍达30%以上———

近日，针对近期北京市场上受关注度较高的项目，本报对其买房人一次性付款比例进行了抽样调查。调查项目包括北京华侨城、金都杭城、美利山、首城国际、太阳公元、MOMA万万树、波特兰花园、林肯公园、华润·西堤红山、保利西山林语、FREE自由季、富力又一城、星河湾、长实誉天下等重点区域项目，囊括了普通住宅、酒店式公寓、高端公寓、别墅等多种物业形态。结果显示，北京楼市一次性付款比例总体看来，在今年3、4月份明显增加，而不同类型项目产品和定位以及买房客群构成的种种区别，又让一次性付款的买房人比例差别明显。

●市场

一次性付款比例普遍达30%以上

调查显示，目前北京在售面积在140平方米以上的普通住宅类大户型产品一次性付款比例，大约占项目总购房者的20%-30%，而以两居为主的普通住宅类产品一次性付款购房比例可达到30%-40%，而面积较小、总价相对较低的酒店式公寓类产品，其一次性付款比例更高。位于崇文区的新盘FREE自由季以50 万元/套的价格吸引了不少投资型买房人，其一次性付款比例达50%，而位于亦庄核心区的林肯公园，户型面积35-70平方米的精装修小户型公寓一次性付款比例高达70%，在调查项目中最为突出。

“从今年以来，我们项目的一次性付款买房人比例就一直保持在25%左右，相对比较平稳。而对比去年同期，一次性付款比例大概只有10%，对比之下还是有明显增长的。”金都杭城营销总监刘江表示，而他的观点也得到了美利山、北京华侨城等多个同类产品项目负责人的认同，一定程度上代表了目前140平方米以上的普通住宅类大户型产品项目的现状。

“商业立项的酒店式公寓产品，其本身贷款购买首付比例就得50%，一次性付款的话不仅免去了很多贷款手续上的麻烦，同时还可以享受更高折扣，不少买房人也感觉总价五六十万一次付清完全可以接受，权衡之下纷纷采取一次性付款方式。”林肯公园项目销售总监王晔透露，在4月份项目整体近4个亿的销售回款中，一次性付款买房人就提供了60%以上的资金流。

而就在上周末的5月8日，位于两广路双井区域的首城国际又推新楼，截至10日，该项目224套房源全部售罄，开盘成交额近三亿。10日在首城国际销售现场采访时，该项目销售总监任莉表示，从目前销售反馈看，首城国际买房人一次性付款比例能达到30%以上。“去年11月份一期开盘时，买房人一次性付款比例还不到10%，前后对比非常明显。”任莉表示。

采访中专家普遍认为，受下半年国内外经济形势前景至今尚不明朗，国家促内需保增长拉动GDP的现实任务，以及通货膨胀传闻影响，不少买房人也存在“钱会越来越不值钱”的担心，实物投资心态在眼下有逐渐蔓延的趋势。“目前国内投资渠道相对有限，和股市、金融期货相比，以房屋为主的不动产投资，仍然是眼下抵抗通货膨胀潜在风险的资产保值方式。”

●观察

一次性付款呈现“两头热”趋势

值得注意的是，一次性付款买房人在眼下呈现出“两头走热，中间平稳”的趋势，采访调查中发现，眼下低总价的小户型项目一次性付款比例高，而总价600万 -800万之间的高端住宅项目，一次性付款比例也有明显增加。以别墅产品为代表，位于顺义的独栋别墅项目波特兰花园近一个月销售的5套独栋别墅中，有3套都是采取了一次性付款，总价在800万元/套，此外顺义另一在售别墅项目MOMA万万树在5月二期开盘后销售形势也相当不错，而位于奥北的珠江·一千栋别墅项目近期统一签约成交20多套，上述项目的一次性付款比例，都能达到30%以上。

“动辄数百万的别墅和高端公寓，一次性付款比例能达到30%以上是相当惊人的。”波特兰花园销售总监贾涛表示，从以往来看，这一比例基本都不会高于 20%，购买顺义别墅的多为外企高管和高端财富人群，他们对国际经济环境的嗅觉非常敏锐，从投资高端物业的眼光上讲也更具代表性和导向性。

“最近别墅项目的销售势头确实都很旺，尤其是独栋别墅体现得更为突出。很明显的体现就是别墅项目一次性付款比例比以前更高，这首先是由买房人的购买能力决定的，同时通涨传闻也的确对财富人群产生了一定影响，在担心货币贬值的情况下，将大额资金投入购买高端不动产，抵御财富缩水风险，在不少高端项目购买者中这种心态普遍存在。”MOMA万万树策划总监侠红雷认为。

●观点

高流动性引发通胀压力担心

房产投资成投资避风港

针对眼下通货膨胀传闻对房地产市场产生的影响，亚豪机构副总经理王英男分析认为，目前正处于国内经济发展的微妙时刻，在政府4万亿投资的刺激效应下，以及银行体系货币信贷猛增的支持作用下，国内经济复苏曙光初现。为了保持经济的平稳较快增长，央行表示还将继续执行适度宽松的货币政策，说明今后一段时期市场流动性仍很充沛，在低利率水平下，推迟紧缩政策将进一步引发通胀压力和资产泡沫的放大。在这个时候，选择能够对冲通胀风险的投资产品尤为关键，相对来说，股票、房地产、黄金的抗通胀效果较好。这其中，房地产又是唯一一种兼具了使用功能和投资功能的产品，无疑成为了防范风险的最佳产品。

“预期引导消费，在国内房地产已步入触底阶段，多重预期有望共同促进楼市销量的平稳。目前房地产正在逐渐趋于稳定，价格也显露出止跌回升的趋势，国内房地产业的高杠杆性特点将会使其先于通胀提前复苏。在这种经济和市场背景下，适时选择高升值空间的房地产产品投资，不仅能够规避通胀造成的资金缩水，还能分享通胀带来的资产价值增长，同时改善了居住环境、提高了生活质量，可以说是一举多得，这是眼下不少买房人的心态。”王英男认为。

●专家观点●

经济学家提示：

面对“通胀”传言 购房人仍须慎重出手

近来，面对楼市3-4月间出现的“小阳春”以及关于“通货膨胀”的传言，包括国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌在内的专家发出了各自不同的声音。但他们普遍认为，即使面对可能出现的“通胀”传言，购房人仍须慎重出手，要依据个人情况选择适合自己的置业计划。

●通胀预期未必会成真

“我个人以为，通胀预期未必会成真。”对外经贸大学金融学院院长吴军在接受采访时说道。他补充表示，“不过通货膨胀一旦真实形成，的确会促使房地产购买增多以及地产投资的加剧，毕竟通胀和货币贬值是联系在一起的，而房产是一种投资品，将钱从银行拿出来购房可以在某种程度上实现对风险的规避”。

吴军解释认为，在2009年货币发放量大幅度增加的情况之下，未必就将造成通货膨胀局面的出现，由于促进经济恢复发展还是当前一段时间的主流，而这一目标尚未完全实现，近期国家在货币大量投放后，不见得会直接带来有效的投资需求，在此前曾出现过通缩的情况下，不可能太轻易又走到通胀上去。“通货膨胀只能说是有潜在的风险存在，并不意味着就会成为现实”。他表示。

●通胀预期与楼市“小阳春”无必然联系

成交量恢复来自开发商降价

北京师范大学房地产研究中心副主任、经济学博士王宏新在接受采访时认为，从短期来看，当前货币投放量的确有点过多，需要在货币政策上调整，防止出现从通缩向通胀的转变。但是，目前尚无明显数据及事实表明，民间的这种担心与近期购房人购房意愿增多、楼市交易量活跃存在着必然关联，即“通胀预期——货币贬值 ——购买房产以达到保值增值目的”这条线索从目前还很难成立。“自2007年底至今年年初，房地产市场一直处于僵持局面。1-4月份宏观经济形势的确出现了好转的明显迹象，一些一线城市的成交量出现局部回暖。但是，这种成交量的回暖现象是建立在一些城市某些局部项目价格回调这样的前提基础之上的，也就是说，没有这些项目的价格下调，就不会有成交量的恢复性上升。因此，我认为这是一种回暖的‘迹象’而非完全意义上的回暖，这是完全建立在房价下调基础之上的。”王宏新表示，换句话说，开发商随之见势涨价或者“跟涨”，都很有可能促使表现出好转的楼市重回低潮。

●任何情况下购房人都要量力而行

“经济萎缩才是更需要担心的问题。”面对笔者关于“出现通货膨胀预期传言”的疑问，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌在接受采访时表示。

夏斌告诉笔者，他认同目前的确出现了信贷新增发放量大幅度增加的状况，原因在于，从当前看来，促进整体经济的稳定、健康发展仍是我们面对的重要的中心任务，即便可能出现通货膨胀的情况，央行及政府也会采取有力措施予以控制。就楼市在3-4月间出现的“小阳春”，夏斌提醒购房人在任何时候都要量力而行，根据自身实力、而不是某些现象的误导来做出置业决定。“楼市投资甚至于投机行为的出现，都不能代表楼市就全面回暖了，相反的，国家主管部门更应对此大力加以引导。我认为购房人本身在有收入、有余钱、有需要的时候可以购入房产，楼市所谓的‘小阳春’出现与这部分人的支撑也有关联；相反的，购买需求不强烈、资金不富裕，就不应该盲目从众。‘借钱也要买房’的想法大可不必有。”夏斌向笔者表示。

●通胀离房地产还远

银河证券首席经济学家左晓蕾认为，通胀预期会转变成真实通胀，防止通胀要从防止通胀心理预期着手。人们担心空前的货币发行可能会引发“将来”的通胀，这个推理顺理成章。通胀预期严格说来，不仅仅是存在对“不确定期限的未来”通胀的担心和判断，而是在实际经济运行中，已经切实影响了消费者和生产者的正常行为。

左晓蕾认为当前中国经济运行中的消费行为是审慎的，并没有为了避免价格上涨而去抢购的现象;生产商还在消化库存，消化存货，而非囤积商品待价而沽。可见，当前中国经济没有形成所谓“通胀预期”。

十年期国债收益率是判断通胀预期的主要指标。目前债券市场上十年国债利率态势稳定，说明最市场化的信号并未显示任何通胀预期的迹象。

从过去大量实证研究显示，货币发行增加与通货膨胀发生，一般有两到三年的滞后期。应该注意到，大规模货币发行一般是应对经济危机或者经济衰退的政策行为。真正通胀预期形成应该是在经济不仅开始复苏，而且有效需求被激活，带动价格水平加快上涨的时候。所以，没有任何通货膨胀是与货币发行如影随形的。

中国目前经济呈现的恢复态势，主要显现了政策刺激的效果，民间有效投资和消费需求尚有待进一步激活。价格水平还在下降和低位运行，通缩仍然是主要担心，显然还没有形成通胀的压力。

同时，在全球经济衰退的大环境下，目前中国没有形成通胀的外部条件。

今年以来对房地产行业的贷款量也出现了较大幅度的上涨，与此同时市场销售量也出现了较大幅度的回升。但人民大学教授郑华认为，在目前没有通胀迹象，经济回暖迹象也不明确的情况下，不应该急于买房，更不该进行囤房。从目前的情况看，全国还有大量的存量房有待消化。开发商没有出现囤房惜售的情况。在土地市场上，开发商没有积极地储备土地。通胀离房地产还远，没有必要因惧怕通胀而买房。

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