上周，本报房产维权热线接到王小姐的电话，她称自己借了20万元钱给好友，但有房子抵押在手，现还款期届满，其好友无力还钱，她打进热线电话咨询自己是否能取得该房屋。

好心借钱帮朋友逾期一年难收回

 
据王小姐介绍，她的好友张女士于去年9月份在城南看中一套住房，周边环境、房屋户型等张女士都非常喜欢，当时开发商为了促销还制定了一系列的优惠方案，张女士非常心动，但由于张女士的生意需要资金周转比较大，付了首付以后，计划当月要进货的资金就显得比较紧张，于是张女士找到王小姐，称自己愿以比银行存款利率高出很多的利率向王小姐借款，以缓解临时的资金压力。

由于王小姐和张女士也是多年的朋友，琢磨着钱放在银行睡觉也是缩水，还不如将钱借给好姐妹，一来解决了姐妹的燃眉之急，二来也可以收取一部分利息。于是答应了张女士的借款要求，但王小姐为了保证资金的安全性，最后要求需要同张女士签订一个抵押合同，约定借款期限届满若张女士不能还款则张女士购买的房屋归王小姐所有。

但令王小姐没有想到的是，现在借款期限已超过快一年了，张女士却一直以生意上的回款没有收回为由拒接还款，于是王小姐要求主张房屋归自己所有，但经过法律了解才发现，由于抵押合同未按照规定到相关部门登记，因此并未产生法律效力。

抵押合同未登记 房钱两空特郁闷

在查看了王小姐的抵押合同后，四川致高律师事务所林方平律师认为，王小姐的房屋抵押合同，因缺乏登记程序没有生效，并且王张两人签订的抵押合同中关于“借款期限届满若张女士不能还款，则张女士购买的房屋归王小姐所有”的条款也是无效条款。

林律师介绍，根据《物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产（建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权）或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。林律师认为，这条法律条款的简单理解就是以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。王张两人签订的抵押合同因为缺乏登记这一生效条件而无效。

林律师还介绍，《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。也即王小姐和张女士抵押合同里约定的“若张女士到期不还款则房子归王小姐所有的约定是无效的”，即便抵押合同有效，该条款的约定也是无效的，法律上叫做流质条款。

借款寻求抵押物 抵押合同需登记

对此，林律师认为，即使王小姐与张女士签订的抵押合同经过了登记，也没有设置上述流质条款，王小姐还应注意，由于张女士是贷款购房，房屋实际上已经抵押给了银行，王小姐和张女士另行签订的抵押合同应在银行的抵押额度之外的剩余价值部分进行抵押，否则抵押同样无效。当然在实践中，如果银行已经办理了抵押，一般情况下银行都对房屋的全部价值进行了抵押，王小姐在抵押登记的操作层面也无法实际操作。王小姐借给张女士的借款实际上就是一个没有抵押的借款。

林律师认为，由于王小姐的借款抵押合同属于无效合同，因此王小姐的借款能否收回，只能看张女士是否愿意归还。毕竟从法律证据上讲，王小姐并没有丝毫的证据。

借王小姐的遭遇，林律师提醒广大读者注意，动产抵押合同需办理登记才能对抗第三人，不动产抵押登记需办理登记后方能生效，签订抵押合同时应查明抵押物上是否存在其他的抵押权人，抵押物的剩余价值部分是否足够等问题。

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