小区小修补可申请维修备用金

读者刘峰：什么情况下可以申请使用房屋专项维修资金？由于申请房屋专项维修资金的程序太多，物管嫌麻烦，导致一些明明可以申请维修资金修补的地方也无法得到处理，请问，这种情况下该怎么办？

记者跑腿：成都市城乡房产管理局相关负责人表示，小区难免有小修小补的地方，虽然每次只花几百上千元，但却要经过业主投票、向房产部门申请使用、核拨和结算等流程。为方便业主快捷使用维修资金，成都建立了“专项维修资金备用金制度”。维修备用金可由业主采取自筹方式建立，也可按不高于15%的比例从建筑区划开发建设单位应缴存的维修资金中列支。小区内共用部位、共用设施设备的小修小补，业委会可以按照备用金设立时约定的使用条件，直接向房产管理部门申请使用备用金。

维修备用金的使用应符合三大条件：符合维修备用金设立时确定的适用范围；使用额度不超过设立的维修备用金上限；符合物业服务合同中约定的使用条件等。凡符合维修备用金使用条件的，由业主委员会提出使用方案并申请使用，区（市）县房产管理部门予以备案，不再经业主大会表决。

购买集资房参照经适房标准

读者谭依兰：我老公是成都某工厂的正式工，但是转正还不到三年，他的户口也不在厂里，我们可以购买厂里的集资房吗？

记者跑腿：中豪律师集团（四川）事务所律师称，集资房通常情况下必须满足单位集资房的购买条件，按照相关政策，集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，应纳入当地经济适用房建设计划和用地计划管理。其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按经济适用房有关规定严格执行。参加集资、合作建房的对象，必须严格限定在本单位无房户和符合市、县政府规定的住房困难家庭。不过，不同单位对集资房购买条件的具体要求不同，建议咨询其所在单位对于集资房购买条件的具体规定。

契税优惠需开首套房证明

读者张宇：我于2010年买了一套商品房，现在要交房了，开发商通知我，说按照新的契税政策，我必须出具家庭无房证明，否则要按3%缴纳契税，请问是这样的吗？

记者跑腿：中豪律师集团（四川）事务所律师表示，根据新的契税政策规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。因此，如果要享受契税优惠，必须开具首套房证明。

四种情况可退房

读者朱囡月：我买了一套次新房，按75平方米交的房款，拿到产权证才发现产权证面积只有65平方米，但实际使用面积依然是75平方米，请问，我可以要求退房吗？

记者跑腿：中豪律师集团（四川）律师事务所律师称，四种情况可以退房：1、套型与设计图纸不一；2、开发商擅自变更规划、设计；3、面积误差绝对值超过3%；4、商品房主体结构不合格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，开发商的售房广告、宣传资料如果有不实或虚假的说明、承诺，开发商将可能承担违约责任，但这并不代表购房者可以根据该项解释要求退房，也就是说符合约定条件的退房，前提必须以合同上是否注明为准。

签了购房合同就该缴税

读者华明洋：按揭贷款未还完之前，购房者一直都拿不到房屋产权证，购房者还有必要按照开发商要求的时间交契税、统一办理相关手续吗？

记者跑腿：中豪律师集团（四川）事务所律师表示，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”。根据规定，以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，视同土地使用权转让、房屋买卖，因此，单位和个人购买房屋，应当按照签订房屋购买合同（包括预售合同）时的签约日期，并按照契税规定计算缴纳税款。

慎买小产权房

读者邹建：请问小产权房子可以买吗？应该注意哪些问题？

记者跑腿：律师表示，“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。小产权房因为证件不全，以后牵扯到拆迁的问题，可能得不到应有的补偿，风险很大，建议谨慎购买。

单方退“定”按约定执行

读者梁娟：在开发商预售许可证没批下来之前，购房者先交了定金，如果不想买了，还能退吗？

记者跑腿：中豪律师集团（四川）事务所律师认为，商品房没有取得预售许可证，就不具备合法的销售资格。如果是开发商原因导致合同不能签订，可以要求开发商退还相应的定金；但是如果是购房者自身原因，而开发商并没有相关的隐瞒等情形，只是购房者单方提出退定金的要求，要根据认购书中关于退房的相关约定交纳违约金。若无约定，可以和开发商协商解决。

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